Нежилое помещение в МКД. В поисках статуса

Нежилое помещение в многоквартирном доме — что это такое?

Юридически это понятие определяется Постановлением Правительства от 06.05.2011 г. No 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» и гласит, что нежилые помещения в многоквартирном доме это помещения, которые нельзя отнести к общему имуществу собственников помещений в доме.

Разницей между жилыми и нежилыми помещениями в МКД является их целевое использование. Нежилые используются исключительно для коммерческих, административных или общественных нужд, категорически запрещается использование их для постоянного проживания. Например, нежилые помещения используются в качестве офисов, магазинов и точек сферы обслуживания.

К МКД также относится понятие встроенных нежилых помещений. Во многих домах пространства для коммерческой инфраструктуры проектируются сразу, поэтому невзирая на отсутствие определения встроенных и пристроенных помещений в Кодексах РФ, их можно найти в Приложении Б к Своду правил по проектированию и строительству «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» (СП 31-107-2004).

Согласно этому документу, встроенное нежилое помещение — это помещение, находящееся в габаритах жилого дома и выступающее за его пределы не более, чем на полтора метра.

Является ли пристроенное нежилое помещение частью дома?

Ко многим жилым многоквартирным домам пристраивают дополнительные помещения, чаще всего далеко не жилого назначения. Если находится такое строение в некотором, пусть и небольшом, отдалении от дома, то тут все понятно – отдельно стоящее здание. Но как он учитывается, если подобный объект вплотную прилегает к дому?

Это важно знать: Как выселить бывшую жену из квартиры

Ответ в данном случае достаточно простой – если строение вплотную прилегает к МКД (многоквартирному дому) и исходя из данных техпаспорта и других документов является частью общего строения, то и учитывают его как часть МКД, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Верно и обратное.

Требования к таким площадям в МКД

Основные требования основываются на базовом принципе сохранения и поддержания комфортных условий проживания для жильцов:

Помещение должно соответствовать санитарным.градостроительным и противопожарным нормам.
Обязательно наличие отдельного входа. Использование общего с жильцами входа запрещено.
Расположение на первом этаже здания или в цоколе. Если помещение находится на этаже выше первого, значит все помещения ниже также должны иметь статус нежилых.
Отсутствие зарегистрированных и проживающих лиц.
Запрещена любая деятельность, которая может повлечь вред жильцам, а также производство, нарушающее нормативы по уровню шума и загрязнения.
Наличие всех инженерных коммуникаций также является обязательным требованием.
Наличие четких границ и законного владельца.

При приобретении недвижимости в конкретных целях внимательно ознакомьтесь со всей технической документацией, возможно ли использование данного помещения для ваших нужд.

Как стать владельцем нежилого помещения в многоквартирном доме

Нередко возникает такая проблема, что покупатель помещения есть, а кто его будет продавать – непонятно. В такой ситуации стоит ориентироваться на выписку из ЕГРН, так как получить ее может любой человек и уже исходя из этого совершать какие-то конкретные действия. Всего существует три основных варианта. Рассмотрим их все.

Это важно знать: Акт приема передачи квартиры по ДДУ

Выкуп

Самая простая схема. У помещения есть конкретный собственник: физическое или юридическое лицо. Чаще всего это застройщик. У него можно прямо выкупить то или иное помещение, после чего перестроить его и использовать для своих целей. Например, для создания того же магазина.

Особенно актуален этот вариант в том случае, если помещение находится на первом этаже и изначально планировалось для коммерческой деятельности. Подобное нередко встречается в современных новостройках.

Приватизация

Этот вариант более актуален для старых домов. Многие помещения в них могут принадлежать государству/муниципалитету. Как следствие, чтобы оформить на них право собственности, сначала их нужно приватизировать. Сделать это достаточно сложно. Более того, в отличие от жилой недвижимости, приватизация нежилых помещений – это платная процедура.

Стоимость объекта может быть несколько меньше, чем его цена на рынке, но это не обязательное правило. На практике, большая часть таких помещений уже приватизирована с целью дальнейшей перепродажи по рыночной цене или использования в личных целях.

Вывод из жилого фонда

Этот вариант на данный момент является очень распространенным. Компания или индивидуальный предприниматель выкупает жилую квартиру, расположенную на первом этаже, после чего меняет ее статус, превращая жилую недвижимость в нежилую. Для этого ему нужно получить согласия большей части собственников квартир в МКД и, что очень важно, абсолютно всех соседей, чьи помещения прямо прилегают к целевому объекту.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;

Как узнать размер?

Чаще всего путаница происходит в понятиях общедомового и нежилого имущества. К общедомовым площадям относятся:

подвалы;
лифтовые зоны;
чердак;
лестницы.

Математически формулу площади нежилых пространств в доме можно выразить следующим образом:

Общая площадь дома минус общедомовая территория минус жилая территория.

Оставшаяся часть и будет искомым значением.

Чтобы узнать площадь жилых и нежилых помещений в МКД, нужно обратиться к выписке из ЕГРН, где представлены точные данные о поставленных на кадастровый учёт зданиях. Также эти данные указаны в техническом паспорте строения, ознакомиться с ним можно в ТСЖ или внимательно изучив квитанцию об оплате услуг. В ней указаны площади помещений каждого типа.

Размеры помещений

Площадь всего дома включает в себя площади всех квартир и общей территории. В состав последней входят лифты, лестничные площадки, подвалы, чердаки и пр. Их параметры отражены в техническом паспорте, который хранится в управляющей компании или в ТСЖ. Расчет площади имеет значение при определении суммы оплаты за коммунальные услуги, в частности, отопления.

Это важно знать: Сделки с коммунальными квартирами

Размер нежилых помещений формируется из площадей всех внутренних секций. В расчет не принимаются балконы и лоджии. При определении их площадей используют понижающие коэффициенты.

Как получить в собственность эту территорию?

Самый простой вариант получения такой собственности — это покупка помещения с уже оформленным статусом от застройщика или владельца. Вариантами получения в собственность также может быть сделка обмена, приватизация, дарение, получение наследства или любой другой способ отчуждения права владения предыдущим хозяином.

Однако чаще всего первоначально имеется жилая квартира на первом этаже, которую сперва необходимо оформить как нежилую, а затем получить регистрацию права собственности.

Каким законом регламентируется?

Основания приобретения права собственности рассматриваются в 218 ст. Гражданского кодекса РФ. Смена категории жилья регламентируется Жилищным кодексом РФ, в частности, ст. 22 и ст. 23. Также операции с недвижимостью контролируются ФЗ №218 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Как стать владельцем: пошаговая инструкция

Поэтапный алгоритм действий с перечнем необходимых документов и приблизительными сроками на реализацию каждого этапа:

Предварительный анализ. Первоначальная оценка и осмотр здания, анализ технического или электронного паспорта дома, создание плана перепланировки. По времени занимает 14-20 дней.
Получение согласия всех собственников жилья. Сделать это можно на очередном или внеочередном общем собрании. Для созыва внеочередного придется обратиться с заявлением в управляющую компанию, и оповестить каждого собственника дома письменно как минимум за 10 дней до сбора.
Собрание будет считаться состоявшимся, если присутствует не менее 50% владельцев жилья, а решение о смене статуса помещения будет легитимным в случае согласия как минимум 75% собравшихся.
Итоговым документом, необходимым в дальнейшем является протокол собрания. Учитывая интервал для предварительного оповещения, время для согласования сбора с ТСЖ, этот этап может занять до 30 дней.
Согласование проекта перепланировки и обустройства входной группы. Необходимо, чтобы проект переустройства был согласован с контролирующими и надзорными органами, такими как Комитет по градостроительству и архитектуре, Комитете по благоустройству и пр. Самый длительный этап процесса, может продолжаться 5-6 месяцев.
Перевод в нежилой фонд. В орган местного самоуправления необходимо подать подготовленный пакет документов. После подачи, заявителю выдается расписка с перечнем документов и датой. Срок рассмотрения заявления и принятия решения не должен превышать 45 дней, после чего в 3 рабочих дня заявитель должен получить ответ.
В перечень обязательных к подаче входят:
- заявление на перевод помещения;
согласованный и корректно оформленный проект переустройства;
протокол собрания собственников, подтверждающий факт общего согласия (п.п. 6, 7 ч.2 ст.23 введены Федеральным законом N 116 от 29.05.2019;
поэтажный план дома и техпаспорт помещения.
Ввод объекта в эксплуатацию и получение документов на собственность. Финальный этап складывается из получения подписанного акта ввода объекта в эксплуатацию после приемки комиссией, заведующей вопросами отчуждения недвижимости, обращение в БТИ и МФЦ, внесение изменений в ЕГРН и может длиться 30-60 дней.
Данный перечень документов регламентирован законодательно в ч.2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ. Требование предоставить любые иные дополнительные документы неправомерно.
Работы и услуги, влекущие финансовые затраты:
Заказ технической документации в БТИ.

Услуги проектного бюро по созданию плана перепланировки.

Работа нотариуса, привлеченных юридических фирм-посредников.
Строительные работы.
Оплата госпошлины за регистрацию права собственности в Росреестре. В соответствии с Налоговым кодексом РФ в 2021 г. составляет 2000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.

Минимальная сумма затрат составит 250 000 рублей. В крупных городах расходы могут вырасти в 2-3 раза.

Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

Нежилые помещения, пригодные для ведения коммерческой деятельности и расположенные в МКД, обязаны соответствовать определенным требованиям. Их очень много. Ниже будут перечислены основные и наиболее важные, однако план по обустройству помещения все равно лучше доверять составлять специалисту.

Пожарная безопасность

Если обобщить все правила и нормы СНиП 21-01-97, то примерный перечень требований будет выглядеть так:

Помещение должно соответствовать проектной документации.
В помещении должна быть предусмотрена возможность эвакуации и доступ пожарным.
Помещение должно быть оборудовано дымоуловителями и системой пожаротушения.
Обязательно, на видном месте, должен висеть план эвакуации.
Любая перестройка/перепланировка или реконструкция должна выполняться строго по заранее утвержденному проекту.

Конкретные требования к размещению систем пожаротушения, эвакуационных выходов, конструктивных элементов и так далее зависят от многих факторов.

Санитарно-гигиенические и экологические

Помимо требований к пожарной безопасности, владельцы нежилых помещений в МКД обязаны учитывать еще и санитарно-гигиенические, а также экологические требования:

Вход в нежилое помещение должен быть обособленным, не связанным с теми входами-выходами, которыми пользуются жильцы МКД.
Отопительная система обязана равномерно нагревать воздух не создавая, при этом, посторонних запахов, шумов и не загрязняя воздух. Все элементы отопительной системы всегда должны оставаться доступными для обслуживания и ремонта.
Перепад температур между воздухом в помещении и его стенами/потолком не должен быть больше 2-3 градусов.
Вентиляция помещений может быть совмещена с общей для дома, но только в том случае, если воздух не загрязняется вредными веществами. В противном случае у нежилого объекта должна быть автономная вентиляция.
Допустимый постоянный уровень инфразвука: полосы 2,4, 8 и 16 Гц.
Электромагнитное излучение: до 300 ГГц.
Максимальный уровень гамма-излучения внутри здания не может быть больше общего фона на 0,2 мк3в/час.

Ответственность за незаконное присвоение

В Уголовном кодексе РФ прописаны 2 состава злонамеренного преступления, которые могут расцениваться как незаконное присвоение чужого имущества: присвоение (ст. 160 УК) и самоуправство (ст. 330 УК). Наступающая ответственность будет зависеть от тяжести преступления, наличия или отсутствия отягчающих обстоятельств.

Максимально возможные виды негативных последствий:

Выплата денежного штрафа до 500 000 рублей или суммарный заработок захватчика за полгода.
Обязательные исправительные работы до 480 часов.
Исправительные работы сроком до 2 лет.
Принудительные работы длительностью до 5 лет, при этом возможно ограничение свободы до 1,5 лет.
Срок заключения 5, 6 или 10 лет.

Нежилые помещения коммерческого назначения сегодня часть практически каждого многоквартирного дома. Основные тезисы и понятия, которые необходимо знать как собственникам помещений так и деловым людям были рассмотрены в статье. Однако законодательство имеет свойство со временем меняться, поэтому в случае возникновения любых вопросов или сомнений следует обращаться к специалистам.

Как происходит управление нежилым помещением в многоквартирном доме

Собственники недвижимости в МКД, не предназначенной для проживания, не являются участниками договора между собственниками квартир и управляющей организацией (УК). Они должны самостоятельно зарегистрироваться в коммунальных организациях и подписать с ними договор.

Если собственники нежилого помещения по каким-то причинам не заключили договор с коммунальными организациями, то руководитель УК или председатель ТСЖ должен сообщить о наличии и количестве нежилых помещений в соответствующие ресурсоснабжающие и обслуживающие организации.

Как можно использовать нежилые помещения в многоквартирном доме

Учитывая представленные выше, а также все остальные требования, правила и нормативы, можно составить примерный перечень коммерческих объектов, которые могут располагаться в нежилых помещениях МКД:

Всевозможные небольшие офисы и филиалы различных компаний.
Торговые точки.
Салоны красоты.
Аптеки и медицинские учреждения.
Фотостудии.
Ателье по пошиву одежды/обуви.
Отделения связи.
Рестораны, кафе, бары и другие подобные заведения.
Образовательные объекты (частные садики, школы и так далее).
Выставочные залы.
Склады и так далее.

В целом, в МКД можно разместить практически все что угодно, но только при условии, что такие объекты не будут мешать окружающим жильцам, не будут вредить здоровью и так далее. Если эти требования выполняются, то особых претензий к собственнику подобной недвижимости выдвигаться не будет.