Кубанское агентство судебной информации

Понятие самовольная постройка

Гражданское законодательство раскрывает понятие термина самовольная постройка.

Так в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ — это здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Такие постройки сносятся, за исключением случаев, когда таковые признаются законными.

Самовольная постройка подлежит сносу лицом, которое его построило либо снос осуществляется за его счет.

А также снос может быть осуществлен органом, которое вынесло решение о таком сносе.

Право собственности на самовольную постройку устанавливается в судебном порядке.

Для признания самовольной постройки законным необходимо собственнику совершить следующие действия:

• Разобраться в том, имеете ли вы право требования на признание прав собственности на объект самовольной постройки,
• Составить исковое заявление,
• Подготовка необходимых документов, прилагаемые к исковому заявлению,
• Подача искового заявления в соответствующий суд,
• Участие в суде и получение положительного результата,
• Подача документов в Росреестр на регистрацию права собственности на объект самовольной постройки,
• Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН.

Теперь приступим к подробному описанию всех шагов, которые необходимо предпринять для реализации цели – оформление права собственности на самовольную постройку.

В каких случаях можно признать право собственности на самовольную постройку

Вы можете подать иск о признании права собственности, если самовольная постройка создана на участке, который находится у вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

При этом объект (здание, сооружение или другое строение) мог быть:

• построен;
• реконструирован. Если вы провели реконструкцию, например самовольно пристроили дополнительные помещения, вам нужно подавать иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку.

Если вы выполнили перепланировку или переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект, требовать признания права собственности нельзя.

Если постройку на вашем участке осуществило третье лицо, вы также можете требовать признания на нее права собственности, но будете обязаны возместить ему расходы в размере, который определит суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

За вами не признают право собственности на самовольную постройку, если суд или орган местного самоуправления принял решение о ее сносе либо решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. п. 2, 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Если на основании соответствующего решения постройка будет приведена в соответствие с установленными требованиями, вы приобретаете право собственности на нее. Этот процесс отличается от процесса признания права собственности на самовольную постройку. Например, приобрести право собственности может не только тот, у кого участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, но и в определенных случаях тот, кому участок передан для строительства во временное владение и пользование (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Важно знать! Что такое реконструкция здания и как ее провести

Постройка, нарушающая установленные ограничения использования земельного участка, не является самовольной, если ее собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях в отношении своего участка. Полагаем, в этом случае нет смысла требовать признания права собственности на самовольную постройку. Стоит, например, попробовать зарегистрировать право собственности на вновь создаваемую недвижимость (ст. 219, п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку

Действие 1. Определение право лица, который может требовать признание самовольной постройки собственностью

В статье 222 ГК РФ указаны субъекты имеющие права требовать признания права собственности на самовольную постройку, к ним относятся:

• собственник земельного участка, на котором расположены самовольная постройка,
• лицо, которому земельный участок предоставлена праве пожизненного наследуемого владения,
• лицо, которому участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Данные лица одновременно должны отвечать следующим условиям:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Обратите внимание! Арендатор земельного участка не является лицом, имеющим право требовать признания самовольной постройки его собственностью.

Действие 2. Составление искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку

Для составления искового заявления необходимо указать все идентифицирующие признаки объекта, по поводу которого субъект обращается в суд.

То есть в иске нужно указать информацию о лице, которое построило объект, вид права на земельный участок.

В иске необходимо указать обоснование о том, что постройка является самовольной.

Например, отсутствуют необходимые разрешения. При возведении постройки не были нарушены основные правила, установленные градостроительным кодексом, а также строительных норм. Таким образом, жилой дом не представляет угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает законные права и интересы иных лиц.

Ответчиком по иску указывается лицо, которое построило самовольную постройку. Если же оно само обращается с иском, то администрацию муниципального образования. Такое указание содержится в Постановлении Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС №22 от 29.04.2010).

При подаче искового заявления необходимо уплатить государственную пошлину.

Размер госпошлины зависит от цены иска:

• до 20 000 руб. — 4 процента цены иска, но не менее 400 руб.;
• от 20 001 руб. до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3 процента суммы свыше 20 000 руб.;
• от 100 001 руб. до 200 000 руб. — 3200 руб. плюс 2 процента суммы свыше 100 000 руб.;
• от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. — 5200 руб. плюс 1 процент суммы свыше 200 000 руб.;
• свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5 процента суммы свыше 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Действие 3. Подготовка документов, которые обязательно прилагаются к иску

При подаче искового заявления в суд необходимо приложить документы, которые подтверждают и обосновывают определенные факты, требования заявителя:

1. копии искового заявления в соответствии с количеством лиц, участвующих в процессе,
2. документы, подтверждающие право собственности на земельный участок,
3. акты обследования участка на наличие самовольной постройки либо документы из БТИ,
4. документы, которые подтверждают об отсутствии каких-либо нарушений норм по возведению постройки. Это могут быть акты обследования органов государственной власти по архитектурному строительству, пожарному и санитарному надзору,
5. какие-либо документы, являющиеся подтверждением того, что вы пытались легализовать самовольную постройку (отказ в выдаче разрешения на строительство, …),
6. документ, подтверждающий уплату государственной пошлины,
7. если интересы представляются представителем, то документ подтверждающий такие полномочия.

Действие 4. Подача искового заявления в суд и участие в процессе

Подсудность дела по иску об определении права собственности на самовольную постройку является мировой суд, если стоимость самовольной постройки не превышает 50 тыс. руб. В иных случаях районный суд.

По окончании рассмотрения искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку, получите судебное решение.

Необходимо обратить внимание на то, что в судебном решении обязательно должны быть прописаны идентифицирующие признаки объекта.

Действие 5. Представление документов на регистрацию права собственности в уполномоченный орган государственной власти

Для государственной регистрации самовольной постройки в качестве собственности, необходимо будет собрать следующий комплект документов:

• заявление о государственной регистрации,
• документ, удостоверяющий личность заявителя, а для представителя нотариально заверенная доверенность,
• решение суда о признании права собственности на самовольную постройку,
• квитанция об уплате государственной пошлины (2 тыс. руб. – пп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ).

Прилагать квитанцию об уплате государственной пошлины необязательно, так как информация об уплате поступает в государственную информационную систему.

При отсутствии такой информации, уполномоченный орган по истечении 5 дней с даты поступления заявления возвращает документы обратно заявителю без их рассмотрения.

Документы можно подать несколькими способами:

1. лично,
2. через МФЦ,
3. уполномоченному лицу при выездном приеме,
4. по почте,
5. через Интернет в электронной форме (Единый портал госуслуг (https://www.gosuslugi.ru/285286/43/info), сайт Росреестр (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#/).

Регистрация заявления о предоставлении услуги уполномоченным органом осуществляется в течение 30 минут.

При подаче лично срок ожидания составляет не более 15 мин.

После подачи необходимых для регистрации самовольной постройки документов, заявитель уведомляется о принятии документов к рассмотрению.

Рассмотрение вопроса осуществляется в течение 10 рабочих дней.

После истечения 10 дней можно обратиться за получением выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Возникновение права собственности на самовольную постройку

Чтобы узнать, как возникает право собственности (далее ПС) на СП, стоит обратиться к букве закона. Согласно положениям, описанным в нем, ПС может признаваться:

• по заключению судебной организации;
• в ином порядке, описанным в этом законодательном акте.

ПС признается за лицом, земельная территория с СП которого находится (условия пунктов должны выполняться одновременно):

• в собственности;
• в пожизненном наследуемом имении.

При этом тот, кто по закону владеет СП (хозяин участка), должен возместить все расходы лицу, который возводил строение.

Как узаконить самострой

Если владелец земли подаст в суд иск о признании за ним ПС, то гражданин, который создал СП, вправе подать встречный иск о возмещении ему расходов на строительство. Также лицо, создавшее СП, может самостоятельно, не дожидаясь встречного иска, подать иск с просьбой возместить ему затраты на возведение здания.

Основные НПА, на основе которых судебной организацией принимается решение об оформлении ПС:

1. п.3-й ст. 222 ГПК.
2. п.8-й Информписьма Президиума ВАС за номером 143.
3. п.26-й Постановления Пленумов за номером 10/22 <2>.

ПС не может быть оформлено ни за одним лицом, если наличие СП:

• нарушает личностные интересы различных лиц;
• угрожает жизни.

ПС вправе быть оформленным за собственником, если он предпринял все необходимые меры для узаконивания СП. Это важный критерий при оформлении права.

Важно уточнить, что отсутствие разрешения на размещение СП само по себе не может послужить причиной для отклонения просьбы признания судебной организацией ПС на СП. Последняя должна убедиться, что собственник участка принял меры для легализации строения.

В таком случае, если исключительным признаком СП является отсутствие разрешающих документов на возведение, судебная организация удовлетворит иск лица, желающего оформить ПС.

Как подготовить и подать иск о признании права собственности на самовольную постройку

Подайте иск в арбитражный суд по месту нахождения объекта (ч. 1 и 2 ст. 27, ч. 1 ст. 38 АПК РФ).

Однако, если спорный объект не используется и не будет использоваться для предпринимательской деятельности, подайте иск в суд общей юрисдикции. Наличие у вас статуса предпринимателя само по себе не является основанием для отказа в принятии иска таким судом.

Важно знать! Регистрация договора аренды недвижимости: документы, госпошлина, заявление, срок

Как подготовить исковое заявление с приложениями

При составлении иска соблюдайте требования к его содержанию и форме, установленные ст. 125 АПК РФ и ст. 131 ГПК РФ.

Ответчиком по данному иску является уполномоченный орган муниципального образования (либо города федерального значения), на территории которого находится самовольная постройка, если вы возвели ее на своем участке без необходимых разрешений. Если постройку на вашем участке создал застройщик и на ее создание были получены разрешения, подайте иск к нему.

В основной части иска четко сформулируйте требования и подтвердите все обстоятельства, которые позволяют легализовать самовольную постройку. Обоснуйте ваши требования ссылками на нормативные правовые акты.

Перечни необходимых документов содержатся в ст. 126 АПК РФ и ст. 132 ГПК РФ. Если иск и приложения не будут соответствовать обязательным требованиям, суд оставит иск без движения (ч. 1 ст. 128 АПК РФ, ч. 1 ст. 136 ГПК РФ). В этом случае он даст вам время на исправление недочетов, а если вы не устраните их в срок – вернет иск (ч. 2, 4 ст. 128 АПК РФ, ч. 1, 3 ст. 136 ГПК РФ).

Как направить иск в суд

Иск с приложениями можно отправить почтой по адресу суда первой инстанции, который указан на его сайте, или сдать комплект документов непосредственно в суд (п. 3.1 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах РФ). Если вы решите воспользоваться услугами почты, рекомендуем отправить документы письмом с объявленной ценностью и описью вложения (п. 10 Правил оказания услуг почтовой связи).

Также вы вправе подать иск с приложениями в электронной форме (ч. 7 ст. 4 АПК РФ, ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ). Иск в арбитражный суд можно подать на сайте https://my.arbitr.ru/#index, в суд общей юрисдикции – на сайте соответствующего суда.

При подаче соблюдайте требования, установленные соответственно Порядком подачи документов в арбитражные суды в электронной форме или Порядком подачи документов в электронном виде в суды общей юрисдикции.

Вы можете получить электронную подпись или ограничиться учетной записью физического лица. В последнем случае вам нужно подготовить документы в бумажной форме (с необходимыми подписями) и отправить в суд их отсканированные копии.

Какую госпошлину нужно уплатить по иску о признании права собственности на самовольную постройку

Для подачи иска в арбитражный суд нужно заплатить 6 000 руб. (пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Если вы просите признать право собственности на несколько самовольных построек, то госпошлина уплачивается за каждую из них. Например, если вы подаете иск на три объекта, то должны заплатить 18 000 руб.

Для подачи иска в суд общей юрисдикции госпошлину нужно уплатить по правилам для имущественных требований, подлежащих оценке (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Например, оценку стоимости постройки можно заказать в БТИ.

Если вы уплатите госпошлину по иным правилам, суд оставит иск без движения (ч. 1 ст. 136 ГПК РФ). Если вы не доплатите необходимую сумму, он вернет ваш иск (ч. 3 ст. 136 ГПК РФ).

Важно знать! Как отказаться от права собственности на имущество