По общему правилу, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает представление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок (части 2, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).
Завершение строительства объекта капитального строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса РФ), которое в силу положений пп. 1 п. 3 ст. 14 Закона N 218-ФЗ является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
С момента начала строительства капитального объекта и до получения разрешения на ввод объекта его в эксплуатацию, такой объект, при наличии определенных условий будет считаться объектом незавершенного строительства.
Определение понятия «объект незавершенного строительства»
Градостроительный кодекс РФ при определении понятия объекта незавершенного строительства использует понятие «объект капитального строительства». Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства отнесены здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости и объектов капитального строительства, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества или объектам капитального строительства либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, действующее законодательство не содержит (письмо Минэкономразвития России от 16.03.2016 N ОГ-Д23-3182).
Таким образом, объект незавершенного строительства рассматривается как самостоятельное понятие объекта капитального строительства, а также относится к недвижимому имуществу.
Понятие «объект незавершенного строительства» законодательно не закреплено.
В то же время, например, в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г., содержится следующее определение: к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты:
- строительство которых продолжается;
- строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке;
- находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.
В юридической литературе и судебной практике встречаются следующие определения понятия «объект незавершенного строительства»:
- Объект незавершенного строительства — объект, неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями ГК РФ, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
- Объект незавершенного строительства — это вновь создаваемый (хотя бы частично возведенный) индивидуально-определенный объект недвижимости, незавершенный строительством (на котором приостановлены либо ведутся работы) и (или) не поставленный на кадастровый или иной учет и не зарегистрированный в установленном порядке (работы прекращены либо объект законсервирован или фактически эксплуатируется).
- Объект незавершенного строительства — это объект капитального строительства, эксплуатация которого по проектному назначению невозможна в силу незавершенности процесса строительства, моментом возникновения которого является полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ, а в случае реконструкции — выполнение работ по изменению строительных конструкций.
Понятие «объект незавершенного строительства» включает объекты, находящиеся не только в завершающей стадии строительства, но и в начальной стадии проведения определенных работ, связанных со строительством.
Незавершенный объект — недвижимое имущество.
Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.
Перечень видов недвижимости не велик:
- земельные участки,
- участки недр,
- объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
- здания,
- сооружения,
- объекты незавершенного строительства.
Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.
Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.
Первый вывод.
Признаки объекта незавершенного строительства
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
2) Наличие свойств объекта капитального строительства — здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.
4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).
5) Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости.
С какого момента возникает право собственности на объект незавершенного строительства?
Объект незавершенного строительства подлежит государственному кадастровому учету, и в отношении его может быть зарегистрировано право собственности (часть 7 статьи 1, статья 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Право собственности на объект незавершенного строительства по общему правилу возникает с момента государственной регистрации права собственности (статьи 131 и 219 ГК РФ, п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).
Объекты незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, изъяты из гражданского оборота до момента государственной регистрации прав на них, а совершаемые с ними сделки являются ничтожными как противоречащие закону.
В п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что «право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку».
Если объект незавершенного строительства является самовольной постройкой?
Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
В п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется:
«В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ».
При этом право собственности на самовольную постройку может быть установлено только в судебном порядке.
Как происходит списание?
Есть и еще один вариант развития событий. Если было принято решение не достраивать сооружение или нет необходимости оформлять собственность на объект незавершенного строительства, может быть выполнено списание материальных ценностей. С этой целью владелец или инвестор должен оформить официальный документ о ликвидации сооружения. При этом создается комиссия, которая выполняет все необходимые процедуры по списанию. В первую очередь нужно определить все материальные ценности и компоненты, которые могут быть использованы в дальнейшем.
Также следует собрать всю необходимую техническую документацию. После этого может быть создан акт о списании. При этом предназначение объекта незавершенного строительства никак не влияет на юридическое оформление статуса здания. Несмотря на конечные цели работ, в случае недостатка финансирования вы все равно можете оформить право собственности на объект незавершенного строительства.
Каковы правовые последствия регистрации или признания права на объект незавершенного строительства?
Прежде всего, это возможность совершения сделок. Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства необходима для участия такого объекта в гражданском обороте. Например, если лицо желает продать недостроенный дом, то сначала необходимо зарегистрировать право собственности на данный объект незавершенного строительства, после чего передать данный объект по сделке купли-продажи.
Следует учитывать, что объект незавершенного строительства в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ является объектом налогообложения. Объект незавершенного строительства может признаваться объектом налогообложения только при следующих условиях: зарегистрированы соответствующие права на данный объект незавершенного строительства и определена его кадастровая стоимость.
Физические лица становятся налогоплательщиками только с момента возникновения права собственности на объекты недвижимости, поэтому и налог в отношении объекта незавершенного строительства надо платить только с того момента, как он был зарегистрирован.
Основные термины
Что же собой представляет объект незавершенного строительства? В юридической деятельности практически нет постановлений, регулирующих данную сферу.
Признаки, по которым сооружение можно считать незавершенным, приводятся в протоколе Межведомственной комиссии от 1994 года:
- по истечении срока строительства объекта;
- остановка строительства из-за недостаточного финансирования проекта.
Признание права на объект незавершенного строительства нельзя оформить. До сих пор не определен правовой статус замороженной постройки. В России по поводу выявления статуса строения часто ведутся судебные тяжбы. Как тогда правильно оформить объект незавершенного строительства? Без денежных ресурсов на окончание работ иногда встает вопрос продажи сооружения. Ведь при наличии статуса недвижимого имущества цена существенно возрастает. Иначе вы рискуете просто продать объект по стоимости стройматериалов.
Предоставление земельного участка под объектом незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства, возведенный на арендуемом земельном участке, не подлежит демонтажу в случае прекращения договора аренды земельного участка. «В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды». Данная правовая позиция приведена в п. 21 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017). См. полный текст указанного пункта Обзора во вложении ниже.
Наличие объекта незавершенного строительства на арендуемом земельном участке дает возможность предоставления арендатору данного земельного участка в соответствии с п. п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, где указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.
