Коммерческая недвижимость — что это такое и какая она бывает

Что такое коммерческая недвижимость?

Начнем с самого главного определения. Коммерческой недвижимостью считаются различные сооружения, земельные участки, здания, что используются их владельцами, нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности. Цель последней — получение постоянной прибыли, периодического прироста капитала, доходов от сдачи внаем. Это и один из вариантов инвестирования.

Приведем самые распространенные объекты, которые можно назвать коммерческой недвижимостью:

Сельскохозяйственные предприятия.
Промышленные объекты.
Отели, гостиницы, хостелы.
Складские помещения, гаражи.
Офисные структуры.
Торговые центры и магазины.

Как открыть свое агентство по коммерческой недвижимости

Свой бизнес открывает множество возможностей, а главное его достоинство – независимость. Работать в офисе, в магазине, на предприятии для многих становится невыносимо в первую очередь из-за неправильного отношения начальства к подчинённым и отсутствия карьерной лестницы. Работа с коммерческой недвижимостью позволяет построить свой бизнес, обрести полную финансовую свободу, ознакомиться с большинством направлений малого, среднего и крупного бизнеса вашего региона. Состоявшись как руководитель крупной компании сделанной с нуля или как успешный независимый агент вы будете обладать достаточной информацией и стартовым капиталом для дальнейшего пути на вершины успеха.

Однако, если доход достаточный для покупки дорого автомобиля, хорошей квартиры и домика за городом, ежегодного отдыха в любой точке мира – предел Ваших мечтаний, а сама работа в сфере недвижимости пришлась по душе, не что не мешает остановиться на достигнутом.

В этой статье мы рассмотрим поэтапно каждый шаг и приведём ряд полезных советов, например таких как работа с возражениями собственников и клиентов, правильный ответ по входящему звонку потенциального покупателя.

Что нам потребуется для старта: сотовый телефон с возможностью тратить в месяц около 2000 рублей, добротная обувь и желание работать и зарабатывать.

Суть работы: один человек (либо организация) имеет в собственности помещение, которое хочет либо продать, либо сдать в аренду; второй человек (организация) имеет намерение заниматься производством, складированием, оптовой или розничной торговлей или предполагает офисную работу (например кабинет психолога или программисты) – для этих целей ему потребуется помещение.

Если денег не достаточно для покупки, человек (организация) будет искать помещение в аренду. Разумеется владелец имущества будет заинтересован в максимально высокой цене, а приобретатель в максимально низкой. Здесь нам нужно будет ориентироваться на среднюю цену по рынку и вести обе стороны к компромиссу.

Первое с чего начнём – зайдём в интернет на самые популярные в регионе сайты о недвижимости (топовые сайты в поисковиках при запросе “коммерческая недвижимость”, из которых наиболее интересны 3-4 сайта с максимальным количеством объявлений).

Еще не имея помещений по которым будем работать не стоит терять время. Нам нужно найти в на сайтах помещения от собственников – сделать это очень просто: собственник указывает точный адрес помещения, а агентство этого не делает (обратите на это внимание, этим будете заниматься и Вы – если указан адрес и написано, что вы агент либо вы об этом скажете по телефону – потенциальный приобретатель права на объект сочтёт глупым платить Вам и поедет туда сам искать собственника).

Что касаемо комиссии агента, исходите из ситуации на рынке в регионе (изучите условия работы агентств на рынке по их рекламе и их сайтам). Мы рассмотрим вариант при котором за аренду комиссия принимается с обеих сторон.

Обратите внимание, выпишите отдельно, ведь это станет аргументацией при разговоре с собственником и арендатором:

собственнику мы помогаем скорее найти арендатора и как можно быстрее получить прибыль от сдаваемой недвижимости, можно обратить внимание на то, что помещение пустует давно (если это действительно так и Вы об этом достоверно осведомлены);
арендатору же мы помогаем скорее найти помещение для развития его бизнеса, помещение наиболее ему подходящее (всегда старайтесь искать действительно подходящие помещения, сперва по требованиям заказчика, а после по собственному многолетнему опыту работы в этой сфере, ведь за плечами будет опыт работы клиентов на тех местах, которые вы им нашли, чаще всего успешный, но не всегда.

Спустя годы многим даже доставляет удовольствие помогать новичкам того или иного бизнеса в поиске наиболее прибыльных для них мест. И никогда не впихивайте хлам ради сиюминутной выгоды – сарафанное радио работает как в положительную, так и в отрицательную сторону).

В течении первой недели мы мониторим все сайты и записываем из них помещения по группам (в идеале на каждую завести журнал): производства до 200 кв.м и от 200 кв.м, склады до 200 кв.м и от 200 кв.м, офисы до 30 кв., 30-100 кв.м и от 100 кв.м, магазины до 40 кв.м, 40 – 100 кв.м и более 100 кв.м, свободного назначения (как правило помещения на первых этажах с отдельным входом пригодны для магазина, офиса, услуг) до 40 кв.м, 40 – 100 кв.м и от 100 кв.м.

Помещения могут быть и 1000 и 10000 кв.м, но как правило после 100-200 кв.м помещений не столь много как меньших и спрос на них ниже.

Каждый день подаём минимум по 10-20 объявлений (стремясь в последствии прийти к 200 и более объявлений на каждом сайте из топ 3 региона).

В объявлении указываем “сдам/продам” помещение, далее характеристики помещения реального (цена и площадь обязательны), но ни в коем случае ни дословно, как у собственника и немного меняем площадь, как правило округляя (например не 122, а 120 кв.м) и указываем примерный район (с точностью не более 2 остановки), если требуется указать этажность дома, обратите внимание, что бы рядом были дома с такой же этажностью или напишите этажность большинства соседних зданий.

В объявлениях обязательно указывайте что вы агент по недвижимости и берёте комиссию (на первом этапе можете демпинговать в стоимости услуг, беря не 50% комиссию а 20-25%). Многие риэлторы скажут что этого делать ни в коем случае нельзя, нужно уважать свою работу… Не слушайте – им не выгодна конкуренция, а с Вашей стороны всё предельно честно – не так мало опыта, будет много предложений не подходящих, будет много глупостей и потому брать полноценную комиссию не совсем честно.

Когда позвонит первый потенциальный покупатель или арендатор и спросит о помещении, уточните какое его интересует и сошлитесь на то, что крайне неудобно говорить (например, находитесь на встрече) и перезвоните в ближайшее время.

Что еще выступает коммерческой недвижимостью?

Коммерческой недвижимостью допустимо назвать также и следующее:

Земельные и иные естественные угодья.
Определенные участки подземных недр.
Разграниченные водные объекты.
Лесные участки.
Многолетние насаждения.
Иные виды имущества, прикрепленные к земле или прочно с нею связанные. Как правило, это различные здания, сооружения.

Не нужно забыть, что к недвижимости также относятся и права на нее. Также ею можно назвать обязательно подлежащие государственной регистрации космические объекты, водные и воздушные суда.

Недвижимость считается коммерческой только в том случае, если предполагается ее коммерческое использование. Такое, при котором она становится источником постоянной прибыли.

Формирование стоимости объекта коммерческой недвижимости

Важно, что при сдаче объекта в аренду или его продажа заинтересованному лицу, цена за квадратуру может превышать стоимость равной квадратуры в жилищном фонде, который находится рядом с объектом коммерческого назначения. Обусловлено это тем, что помимо основной цены за стоимость объекта, в неё включён самый важный момент – это получение прибыли с данной недвижимости. Но также, на цену могут повлиять локация, внешний вид, внутренняя отделка и переходный трафик. Дополнительными включениями в стоимость могут быть состояние входа в здание, так как для арендатора или покупателя этот момент будет важным, если его главной задачей является привлечение и обслуживание потенциальных покупателей товаров или услуг.

На что нужно обратить внимание при покупке или аренде недвижимого сооружения:

Местонахождение объекта. Этот фактор является залогом окупаемости предприятия.
Пешеходный и автотранспортный трафик, к которому может относиться и количество подъездных путей, наличие качества прилегающих дорог, автобусных остановок.
Антураж здания и помещений. Внешний вид недвижимости влияет на привлечение требуемой аудитории покупателей товаров или услуг.
Важно выбирать правильную планировку, требуемую для качественного предоставления услуг или выполнения основных функциональных задач предприятия.

Как продать коммерческую недвижимость быстро и очень выгодно, вы можете узнать здесь

Категории

Теперь — градация коммерческой недвижимости:

Здания свободного назначения. Спортивные и фитнес-центры, отели, гостиницы, рестораны, кафе.
Помещения для розничной торговли. Магазины и торгово-развлекательные центры.
Офисная недвижимость. От бизнес-центров до отдельных кабинетов и офисных пространств.
Индустриальные сооружения. Производственные помещения, структуры промышленных предприятий, складские комплексы.
Социальные помещения. Медицинские центры, развлекательные комплексы (боулинг, бассейны, диско-залы и прочие), коммерческие аэропорты и проч.
Коммерческое жилье. Так называемые апартаменты в многоквартирных домах, помещения для краткосрочной аренды с целью проживания.

При этом истинно коммерческой недвижимостью все же считаются только первые четыре категории. Последние две занимают более пограничное положение — между социальным и коммерческим, между жилым и коммерческим типом. Они будут приносить своим владельцам, арендаторам прибыль только при использовании в определенных целях.

Объекты, которые будут востребованы:

Небольшие офисные помещения площадью 15 – 35 кв.м. в формате бизнес-центров.

Меняется структура большинства сфер бизнеса. Торговля уходит в интернет. Площади в торговых центрах и в steet retail заменяют online каналы сбыта. Компании арендуют более дешевые, по сравнению с торговыми, складские помещения в районе промзон и небольшие офисные площади в центре города в новых престижных бизнес центрах для отделов продаж и бэк-офисов.

Кроме того, спрос на такие площади формируют компании IT индустрии. Для создании продукта и ценности IT компаниям не нужны большие помещения. При этом они уделяют большее внимание пространству для работы сотрудников, чем прочие сферы бизнеса.

Также спрос на небольшие офисные помещения будут создавать компании beauty индустрии, которая сейчас находится в стадии роста. Салоны красоты, косметологические салоны и парикмахерские. Для них ключевым требованием является наличие воды и канализации в помещении – обращайте на это внимание при выборе помещения.

Коммерческая недвижимость в новостройках.

Помещения в новостройках обладают рядом характеристик, которые важны бизнесу, и которые со временем будут приобретать дополнительную важность и ценность:

Витражное остекление фасадов;
Высота потолков;
Свободные планировки;
Отдельные от обще домовых вентиляционные каналы;
Вход в помещения с уровня земли.

При сравнении двух объектов в одной локации – в новостройке и в доме, где коммерческие помещения появились путем перевода из квартир, потенциальный арендатор всегда выберет новостройку.

Помещения под кафе в формате street retail до 100 кв.м.

Сфера общепита с каждым годом набирает популярность и востребованность. При выборе помещения под этот бизнес учитывайте характеристики необходимые для кафе и ресторанов: повышенная допустимая нагрузка электроэнергии, наличие дополнительной входной группы для разгрузки-погрузки, отдельный от общедомового вентиляционный канал.

Помещения под продуктовые магазины от 100 до 180 кв.м.

Федеральные продуктовые сети, как, впрочем, и остальные сферы бизнеса идут по пути оптимизации. Крупные федеральные игроки вытесняют с рынка региональная компания. Закрываются нерентабельные торговые точки.

В целом на рынке продуктовых магазинов Россия повторяет опыт западных стран где хорошо себя чувствует крупные гипермаркеты и маленькие магазины площадью 100 – 200 кв.м. Самая популярная мировая сеть небольших продуктовых магазинов такого формата – Seven-Eleven. Основанная в 1927 году, сейчас она имеет более 36 тысяч магазинов.

Крупные российские федеральные сети такие как «Магнит» уже начали осваивать формат небольших продуктовых магазинов, заменяя ими привычный формат магазинов, площадью 350 – 500 кв.м. А небольшие региональные игроки, такие как как сеть магазинов «Трафик» в Республике Татарстан, показывают рекордные показатели доходности и окупаемости инвестиций в продуктовые магазины площадью 100 -150 кв.м.

В торговых площадях такого формата я вижу большой потенциал. К тому же площади от 100 до 200 кв.м. также рассматривают прочие сферы бизнеса: общепит, хозяйственные и другие непродовольственные магазины, что придаёт им высокую ликвидность.

Пример коммерческого жилья

Самый распространенный пример такого жилья — это типичный многоэтажный, многоквартирный дом. Но каждая квартира в нем выступает частной жилой площадью. По сути, возведение многоквартирных домов предстает инвестиционным проектом в области коммерческой недвижимости. Ведь проектирование, архитектурное планирование и дальнейшее возведение здания выступает инвестиционным вложением средств, цель которого вполне ясна — получение прибыли.

Но в тот же момент каждая квартира в таком доме — это жилая недвижимость. После того как квартиры будут распроданы в таком доме, он уже перестает быть коммерческим проектом. Отныне он будет относиться лишь к жилой частной собственности.

Коммерческое жилье. Что это такое в Беларуси? Подразумевается именно такой пример. Но помимо этого, нужно знать о коммерческом жилье в МО и иных крупных городах России, которое более известно общественности под названием «апартаменты».

Коммерческая и жилая: в чем разница?

Многие спрашивают: что выгоднее — коммерческая или жилая недвижимость? Все зависит от ваших целей. Если вы хотите приобрести жилье для своей семьи, конечно, выгоднее потратить деньги на обычную квартиру. Инвесторам же нужны апартаменты. А вообще, вопрос выгоды обычно возникает, когда речь идет о коммерческой недвижимости, потому что использование ее для систематического получения прибыли — это нормальная практика. Более того, это одно из свойств таких объектов. Их покупают, чтобы вести предпринимательскую деятельность.

Другие моменты, которые отличают коммерческие объекты от жилых:

Их обычно сдают или перепродают — это наиболее выгодный вариант владения. Аренда дает производителю, продавцу продукта или тому, кто оказывает услуги, мобильность, а владельцу здания — возможность спокойно зарабатывать.
В них часто большие коммунальные платежи. Это обусловлено тем, что квадратные метры покупаются для получения прибыли, а значит, с владельца можно спросить больше.
Налоги на недвижимость рассчитываются в зависимости от владельца — физического или юридического лица и т. д. Кстати, ипотека под коммерческую недвижимость тоже бывает, но проценты чаще всего весьма высоки.

Выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость? Определенно да. Но многое зависит от объекта. Важно, где находится будущий магазин, удобно ли он расположен, нет ли рядом мест, которые могут негативно повлиять на бизнес.

Не забывайте, что COVID-19 сильно изменил подходы к бизнесу. Многие виды коммерческой недвижимости стали просто не нужны. Например, все больше людей перебираются из офисов в собственные квартиры. И работодателям выгодна такая схема, ведь они могут освободить пустые помещения и не тратиться на аренду. Поэтому, прежде чем выбирать объект, обдумайте, кому именно и для каких целей вы будете его сдавать.

Если у вас значительный капитал, который вы хотите вложить на длительный срок, то выгоднее купить не квартиру под аренду, а коммерческую недвижимость. В ее покупке и обслуживании есть различные тонкости, но выгодный договор с арендатором оправдает все сложности. Главное — правильно выбрать объект.

Распространенность явления

Как показывает статистика, более четверти недвижимости на первичном рынке жилья в Москве — это именно апартаменты. Почему они так распространены? Все дело в низкой цене, что огромный плюс для продажи жилья в столичном регионе РФ.

Но покупатели не обращают внимание на большой недостаток — правовой статус таковых помещений еще четко не прописан. Формально данные апартаменты — это нежилая недвижимость. Несмотря на то, что они полностью пригодны для проживания людей, активно включаются в планы и проекты административных центров, гостиничных комплексов.

На долю апартаментов в той же Москве приходится около 26-28 % всех предложений по продаже жилья. Крупнейшими реализаторами тут выступают такие крупные , «Символ», «ЗилАрт» и проч.

Сколько стоит коммерческое жилье? Если сравнивать апартаменты с новостройками в типичных жилых многоэтажках, то они будут на 20-25 % ниже по стоимости. Притом характеристики помещений при этом будут аналогичными.

Что делать после?

Окончание строительства знаменуется поиском арендаторов. Для чего запускается рекламная компания:

публикуются объявления;
размещаются фотографии на виртуальных досках объявлений, форумах, в социальных сетях и сообществах.

Поиск арендаторов

В качестве арендаторов выступают:

сетевые компании;
банки;
салоны связи;
аптеки;
небольшие магазинчики;
прочие коммерческие структуры.

Несмотря на то, что сетевые компании считаются вроде бы выгодными компаньонами, на самом деле практика аренды говорит обратное. Очень часто они требуют скидку на оплату аренды, а это уменьшает величину прибыли. В качестве договора они предлагают только свой шаблон, лишая арендодателя рычагов влияния.

Начинающие предприниматели считаются ненадежными партнерами. У них нет опыта ведения бизнеса, поэтому такие контрагенты могут пропасть в любое время, не уплатив стоимость аренды. Опытные предприниматели, в противовес первым, считаются наиболее организованными и успешными дельцами.

Занимаясь поиском арендатора, стоит обратить внимание на распродажников. Они, как правило, занимают помещение один день, но организуют рекламную компанию так, что к новому объекту строительства тянутся многочисленные покупатели.

Тяжело иметь дело с организациями, торгующими продуктами со специфическим запахом, или зоомагазином. Амбре распространяется очень быстро и избавится от него трудно. Если магазин продуктов к тому же организует в своих стенах кафе или организацию пекарни, то объект коммерческой недвижимости неминуемо понесет внутренние разрушения.

Больше об особенностях сделок с коммерческой недвижимостью мы рассказывали в отдельной статье.

Управление

Управление недвижимостью состоит в поддержании и улучшения состояния здания в надлежащем качестве. Кроме того:

взимается плата за арендное жилье;
проводится анализ развития;
улаживаются конфликты со всеми сторонами;
рассматриваются варианты сокращения затрат на содержание объекта и увеличение прибыли от использования.

Управлением недвижимостью занимается либо сам собственник, либо нанятый работник. В качестве последнего рассматривается и физическое, и юридическое лицо. С нанятым гражданином (компанией) заключается договор на управление недвижимостью. Подробно о плюсах, минусах и других моментах доверительного управления коммерческой недвижимостью читайте тут.

Стоимость коммерческой недвижимости окупается со временем. Для успешного развития бизнеса рекомендуем почитать и другие наши статьи:

Как оценить объект и составить финальный отчёт?
Каков порядок расчета налога, сроки перечисления и последствия неуплаты?
Каковы правила и последствия перевода жилой недвижимости в коммерческую?
Что такое перепланировка и как сделать отдельный вход?

Строительство коммерческой недвижимости – выгодное и перспективное коммерческое предприятие. Чтобы оно приносило доход, нужно грамотно расставить акценты и приоритеты.

На кого рассчитано предложение?

Как выкупить коммерческое жилье? Достаточно лишь обратиться в отдел продаж интересующего вас девелопера. Каких-то проблем с покупкой апартаментов сегодня в России нет.

Первоначало такой вид строительства стал развиваться в столице РФ из-за дефицита площадок для возведения традиционного жилья. Апартаменты вводили в состав бизнес-центров. Дальше — больше. Бывшие заводы и фабрики сегодня превращаются в апартаментные комплексы.

На кого они рассчитаны? Первоначально апартаменты были помещениями для временного комфортного проживания преуспевающих бизнесменов. Деловой человек мог купить такое жилье в городе, где он часто появляется по командировке, с целью встреч, переговоров, чтобы не останавливаться в отеле или гостинице.

Затем апартаменты стала приобретать другая категория граждан. Не для проживания, а для инвестирования своих средств в недвижимость.

Налогообложение

Налог на имущество

Пришел на смену имущественному сбору в 2015 г и значительно увеличил налоговое бремя налогоплательщиков. В чем причина?
Ранее ставка рассчитывалась исходя из балансовой (инвентаризационной) стоимости объекта недвижимости, определяемой БТИ исходя из затрат на строительство и степени естественного износа здания или помещения. Теперь за основу расчета принимается кадастровая стоимость,т.е рыночная стоимость, которая принимается во внимание при реализации имущества. В данном случае имеет значение расположение объекта, его привлекательность для бизнеса или проживания, инфраструктура района и другие факторы. Оценка проводится различными экспертными компаниями, а также Кадастровой палатой. Если налогоплательщик считает, что цена на его недвижимое имущество завышена, то он может написать заявление на пересмотр. Однако независимая оценка проводится за его собственный счет

Реформа по изменению типа оценки имущества проводилась постепенно, с каждым годом охватывая все новые сферы. К 2021 году планируется всю недвижимость (коммерческую и жилую) физических лиц (за исключением некоторых льготных категорий) и организаций перевести на кадастровую оценку. Перечень видов недвижимости, подлежащей оценке по новым правилам, установлен ст. 378.2 Налогового Кодекса РФ. Логично, что размер налога вырастет существенно прежде всего для владельцев бизнес-зданий: торговых центров, офисов, кафе и ресторанов, поскольку они имеют наибольшую рыночную стоимость. Изначально ставка «по кадастру» была 1,2%, в 2018 году она достигла 2%. (правда, регионы могли установить ее в меньшем размере, на свое усмотрение)

Кому апартаменты интересны сегодня?

Сегодня же апартаменты интересуют и граждан, далеких от большого бизнеса и инвестиций. Желающих лишь приобрести комфортное жилье по доступной цене для постоянного в нем проживания.

Но с подобной покупкой торопиться не следует. Привлеченные более низкой стоимостью, новоселы сперва не обращают внимание на множество подводных камней, которые затем оборачиваются для них большими проблемами.

В первую очередь, термины «коммерческое жилье», «апартаменты» вообще не закреплены на законодательном уровне — ни на региональном, ни на федеральном. По сути, апартаменты — жилая недвижимость. Но вот законодательно регулируются они, как коммерческая. По такому принципу и уплачиваются налоги.

Что касается коммерческого жилья государственного жилого фонда, то это даже не родственное понятие. Тут имеется ввиду жилье, сдаваемое в аренду по договорам коммерческого найма, а не апартаменты.

Особенности земельных участков коммерческого назначения

Коммерческие земли быстро окупаются, ведь на них строят офисные, торговые или складские помещения, которые потом сдаются в аренду или продаются. Еще такие земельные участки часто используются для сельскохозяйственного назначения или для жилой застройки. В любом случае, инвестиции, вложенные в покупку земли, быстро возвращаются, а полученная прибыль превышает затраты в несколько раз.Покупателем земли промышленного назначения может выступить как частное лицо, так и инвестиционная, девелоперская, строительная или любая другая организация.

Коммерческие земли, расположенные рядом со столицей, с каждым годом становятся все дороже, поэтому с их приобретением лучше не затягивать. Хорошо локализованные земельные участки коммерческого назначения всегда пользуются высоким спросом, ведь рентабельность объекта во многом зависит от его местонахождения. Расположение коммерческого участка подбирается в зависимости от целевого назначения. Сельхоз земли и участки под жилищное строительство лучше выбирать в экологически чистых зонах, рядом с реками, озерами и лесными массивами. Промышленные земли для застройки офисными центрами, магазинами, автосервисами, складскими помещениями и т.п. подбираются в зависимости от транспортной доступности, а лучше вблизи автомобильных трасс федерального значения. В любом из вариантов земельный участок коммерческого назначения должен уже иметь все необходимые коммуникации или как минимум находиться в непосредственной близости от них. От месторасположения земельного участка и от наличия коммуникаций зависит цена 1 гектара земли. Чем чище зона, ближе реки и озера, лесные массивы и автодорога, тем земля дороже. А на приобретении земли экономить не стоит, ведь чем выгоднее расположение земельного участка, тем меньше сроки его окупаемости и выше доходность будущего коммерческого объекта.

Немаловажным фактором в приобретении земельного участка коммерческого назначения является тщательная подготовка к сделке. В первую очередь, необходимо выбрать надежную компанию-продавца с хорошей репутацией, ведь продажа коммерческой земли – бизнес далеко не прозрачный, и можно легко нарваться на мошенников. Лучше всего обратиться в компанию, у которой предлагаемые земельные участки находятся в собственности, а не к посредникам: покупка земли через посредников выйдет дороже, а её оформление займет больше времени. Во- вторых, после выбора конкретного участка коммерческой земли нужно проверить его историю; это нужно для того, чтобы после завершения сделки не всплыли так называемые «подводные камни» и не испортили планы на использование участка, ведь коммерческая земля может быть обременена правом собственности третьих лиц, обязательствами собственника по долгам, кредитам или исполнительным производствам. После проверки земли коммерческого назначения собираются все необходимые документы, составляются договора и осуществляются регистрационные действия. Для оформления сделки купли-продажи коммерческой земли лучше подключить квалифицированного юриста, который знает все необходимые нюансы и сможет найти любые недочеты в документах.

Приобретаемая земля коммерческого назначения должна полностью соответствовать своему целевому назначению; это назначение указывается в правоустанавливающих документах. Использовать коммерческий участок в обход установленному виду разрешенного использования нельзя. Однако юридически есть выход из такой ситуации – это смена категории коммерческого участка. Перевести участок коммерческого промышленного назначения в сельскохозяйственное назначение или под постройку жилых домов достаточно просто. А вот с переводом участка в промышленный могут возникнуть сложности. В любом случае все вопросы, касающиеся смены категории коммерческих участков, регламентируются федеральным законом №172 от 21.12.2004 г., с которым рекомендовано ознакомиться перед началом проведения подобных мероприятий.

Вопрос прописки

Коммерческое жилье для военнослужащих — не есть апартаменты. Это квартиры, предоставляемые по договорам коммерческого найма.

Второй существенный минус апартаментов — по закону они не предназначены для постоянного проживания. Следовательно, даже будучи их собственником и все время живя там, прописаться в таком помещении невозможно. Есть лишь одно исключение: регистрация в апартаментах возможна в случае, если они являются составляющими гостиничного комплекса.

Какие виды бывают

Жилая

Первая группа регулируется Жилищным и Гражданским Кодексами (ЖК – https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ и ГК соответственно – https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/), вторая — ГК. Такие помещения предназначены для постоянного проживания граждан. В связи с этим, ЖК РФ и подзаконные акты устанавливают достаточно жесткие нормативы, в соответствии с которым помещение признается относящимся к данной категории. (например, соблюдение нормы жилой площади на человека, санитарно-гигиенические правила, наличие определенных инженерных коммуникаций, инфраструктуры и проч). Одно из важнейших правовых последствий этого статуса в том, что собственник не может быть лишен единственного пригодного для проживания жилья ни при каких условиях. «Внутри» этой нормы есть масса нюансов, но они не являются предметом рассмотрения данной статьи.

Коммерческая

На нее (например, апартаменты) указанное выше правило не распространяется. Кроме того, категории зданий могут переходить одна в другую,т.е. меняться местами. К примеру, многоквартирный дом во время строительства является коммерческим объектом . Однако после продажи квартир, каждая из них становится объектом жилого фонда, а подъезды, подвалы и чердаки — местами общего пользования жильцов. Обратная ситуация – когда, например, собственник “однушки” (наиболее часто встречается), расположенной на первом этаже, решает использовать эту площадь под магазин, склад или офис. Случаи, когда именно возможен перевод недвижимости из одной категории в другую, регулируются жилищным законодательством. Сам перевод осуществляется органами местного самоуправления и является достаточно сложной процедурой.

Где возможно зарегистрироваться?

По закону, прописка в нежилых помещениях возможна тогда, когда они входят в сферу ведения специализированных учреждений — гостиниц, отелей, больниц, домов отдыха. Обязанность регистрации проживающих тут возложена на администрацию таковой организации.

Если же апартаменты — часть бизнес-центра или бывшего завода, сделать их местом прописки невозможно. Но и в разрешенном случае не все гладко. Даже здесь собственники апартаментов получают непостоянную регистрацию. Они обязаны обновлять свою прописку каждые 5 лет. Но она им даст те же права, что и зарегистрированным в стандартных квартирах. То есть, они будут закреплены в местной поликлинике, могут претендовать на место для ребенка в детском саду или школе по прописке. Поэтому нередко апартаменты становятся выбором и семейных покупателей.

Особенности налогообложения

С налоговой платой за коммерческое жилье тоже не все гладко. Так как апартаменты по факту не относятся к жилому фонду, тут невозможно получить налоговый вычет 13 %.

Но при этом сами налоги на имущество взимаются по высоким ставкам, ведь законодательно оно является коммерческим. Поэтому собственник апартаментов, в сравнении с собственником обычной квартиры, переплачивает в области налогов 20-25 %. Притом ежегодно.

При определении налоговой базы (исходя из кадастровой стоимости) минимальная ставка для апартаментов — 0,5 %, максимальная — 2 % (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Что же касается стандартной жилой недвижимости, то в ее отношении действует ставка 0,1 % (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ).

Самые невыгодные с налоговой точки зрения здесь апартаменты, расположенные в офисном, торговом комплексе, в здании, предназначенном для заведений общепита. Ставка тут — 1-2 %. Самые экономичные — апартаменты в гостиницах. Максимальный размер ставки — 0,5 %.

Можно ли приватизировать коммерческое жилье? Тут тоже свои «заморочки». Порой новоселам предлагаются договоры, где они являются собственниками не квартиры, а какой-либо доли в общем имуществе.

Стоимость

Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

площади;
места расположения;
состояния помещения;
окружающей инфраструктуры.

Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

Тарифы

Что касается тарифов на коммунальные услуги, с апартаментами снова сложности. К ним не будут предъявляться требования ЖК, обязательные для жилого сектора в отношении управления общим имуществом.

Так, владельцы апартаментов не могут повлиять на величину тарифов, что выставляет управляющая компания за эксплуатацию здания, придомовой территории, инфраструктуры вообще. Поэтому коммунальные платежи тут определенно выше, если сравнивать с обычными квартирами. В среднем, на 15 %.

Где искать и как выбирать помещения?

Основными способами поиска являются:

риэлторские агентства;
торги;
специализированные сайты;
частные объявления.

При выборе объекта следует обращать внимание на такие факторы, как:

расположение помещения – важно помнить о назначении объекта;
инфраструктура;
наличие парковок, подъездных путей, близости к общественному транспорту;
наличие ремонта.

Нужна ли их оценка и как она проводится?

Оценка помогает определить реальную стоимость объекта или пересмотреть сумму налога. Установление стоимости поможет в процедурах с кредитами, переводом имущества в долевую собственность, спорами с наследованием, сдачи в аренду.

Эксперт определяет реальную стоимость объекта при получении технического задания и после заключения контракта об оказании услуг. После оценки все сведения вносятся в отчет, который передается владельцу.

Нерегламентированная инфраструктура

Еще один тревожный минус, на который нужно обратить внимание перед покупкой апартаментов. За девелопером не закрепляется обязанность благоустраивать прилегающую к коммерческой недвижимости территорию. То есть, возле вашего дома может никогда не появиться зеленая зона, газоны, детские площадки, места для временной парковки авто и пешеходные дорожки.

Обратите внимание и на соседей. Если апартаменты располагаются в бизнес-центре, то в вашем доме будут самые разнообразные визитеры, курьеры. Под окнами может расположиться место для курения или автомобильная парковка для офисных работников.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Нормы СанПиНа

В заключение добавим, что на коммерческое жилье не распространяются санитарные нормы, которые должны строго соблюдать строительные компании, возводящие стандартное жилье. По уровню освещенности, шумоизоляции, инсоляции.

Особенно это тревожно для апартаментов, обустроенных в старых промышленных комплексах, прошедших через реконструкцию. То есть, бывших заводов, фабрик, складов. Многих привлекают так называемые лофты, но насколько безопасно вам будет там?

Если предприятие, ранее находившееся там, так или иначе, было связано с химической промышленностью, вредными отходами, то жить в подобном помещении просто опасно. Так как срок распада таких веществ составляет десятки, а то и сотни лет.

Коммерческое жилье — так называются апартаменты. Ранее они привлекали только бизнесменов и инвесторов. Сегодня — обычных граждан, заинтересованных в доступном личном жилье. Но по факту более низкая стоимость апартаментов выливается в целый ряд минусов, которые даже ее не могут оправдать.

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду?

В первую очередь следует изучить рынок предложений, чтобы иметь возможность определить цену объекта. После того, как вы определитесь с данным вопросом, можно составить объявление, которое позволит вам привлечь внимание потенциальных клиентов;
Сдавать в аренду можно самостоятельно, а можно отдать приоритеты данных возможностей агентам по недвижимости. В данном случае поиски оптимальных предложений будут быстрыми, но за предоставленные услуги придется заплатить;
Есть также вариант доверенного управления. Вы можете подписать договор с компанией, которая будет осуществлять процесс управления именно вашим имуществом с учетом ваших пожеланий. При этом собственник не осуществляет никаких действий, он просто получает прибыль. Доверительное управление предполагает уплату процента от полученной прибыли управляющему;
Перед тем, как сдавать недвижимость в аренду непременно нужно осуществить процесс анализа ее состояния. Легкий ремонт и модификация – возможность сделать объект более привлекательным и интересным для потенциальных покупателей. Таким образом, вы сможете инвестировать средства в свою недвижимость, и окупаемость такого вложения будет весьма быстрой;
Учитывайте, что сдавать в аренду такую недвижимость лучше всего по договору, в рамках которого будут прописаны все нюансы и важные моменты, посредством которых будет определена основная цена, а также будут установлены основные особенности выплат и пр. Устный договор в данном случае не является возможным по той причине, что вы не сможете в дальнейшем защитить свои права в судебном процессе.

По сути, никаких сложностей с арендой коммерческой недвижимости не возникнет, тем не менее, вы должны изначально расписать план своих действий, чтобы подобрать оптимальные предложения с максимальными параметрами стоимости.