Как обязать застройщика устранить недоделки

Какие сроки устанавливает закон и от какого момента их считать

Срок устранения недостатков застройщиком сформулирован по закону № 214 от 30 декабря 2004 г., как «разумный». Общее определение обосновано отсутствием точных знаний о сути реальных проблем. Понятно, что замена негодной ручки в дверях проще и дешевле по сравнению с заливкой новой бетонной стяжки. Подразумевается квалифицированное выявление дефектов с последующей подготовкой действительно обоснованной претензии.

Проще всего, когда точные сроки указаны в тексте договора купли продажи вместе со штрафным санкциями. В этом случае излишни подробные комментарии. При отсутствии взаимопонимания с застройщиком дольщик обращается с иском в суд.

Следует помнить, что закон «О защите прав потребителей» (ФЗ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. в новейшей редакции от 18 марта 2019 г.) устанавливает максимальный срок на исправление недостатков по любым услугам не более 45 дней.

Важно! Устранить или минимизировать проблему сроков устранения недостатков можно на стадии подготовки договора купли-продажи. Период устранения недостатков считается с даты передачи застройщику претензии.

Кроме срока устранения недостатков очень важно понимать, какой гарантийный срок установлен на работы. Он установлен общими нормами действующего законодательства. По упомянутому закону № 214 минимальная длительность гарантийных обязательств составляет:

• 3 года – на водопровод, электроснабжение, другие инженерные системы;
• 5 лет – на строительные конструкции.

Соответствующий срок рассчитывается «автоматически» с даты подписания акта приемки-передачи. Гарантия подразумевает, что обнаруженные в этот период недостатки – полностью ответственность застройщика.

Недостатки можно обнаружить сразу при приемке или позднее, если они были скрытыми.

Отзывы клиентов

Благодарность от Бусыгина А.И. Выражаю свою благодарность Каваляускас Василию Анатольевичу за квалифицированное ведение моего дела, грамотную консультацию и обоснование решения, которые привели к возмещению заявленных требований.

С уважением, Бусыгин Александр Иванович

26.12.2017

Благодарность от Волкотруба Юрия Васильевича Огромное спасибо за качественную консультацию по интересующему меня вопросу. С наилучшими пожеланиями Степанову Денису Юрьевичу, консультировавшему меня.

Волкотруб Юрий Васильевич

Благодарность от гр. Колесникова А. Н. Позвольте выразить глубокую благодарность Юридическому агентству СПб, расположенному по адресу Спасский переулок, 12. За профессиональную и доброжелательную помощь в решении моего вопроса! Желаю и дальше работать, принося пользу всем жителям СПб. И не только.

Колесников Александр Николаевич.

Должность: начальник сектора внедрения Метрополитена

P.S.: До вашей фирмы я обращался в 5 фирм по данному вопросу и получил невразумительные ответы.

Отзыв Рычниковой Г.В. Выражаю благодарность вашему сотруднику Ермакову Андрею Валерьевичу за оказание мне юридической помощи.

Также выражаю благодарность Сумароковой Диане за вежливое и тактичное обслуживание клиентов и очень приятную атмосферу в вашей конторе.

Благодарность от Шубакова Алексея Большое спасибо Сергею Вячеславовичу за полную и детальную консультацию. Ранее я не сталкивался с оказанием юридической помощи, но теперь под очень благоприятным впечатлением обязательно буду обращаться снова в будущем.

Шубаков Алексей 17.10.2018 г.

Благодарность от Уваровой Н.А. Выражаю огромную благодарность за проявленную ко мне и к моему вопросу адвокату Сергею Вячеславовичу. Нет слов от чувств благодарности за проявленный профессионализм и самое большое человеческое сочувствие и понимание! Всего Вам самого хорошего! Здоровья, успехов в работе и долгих лет жизни!

Большое спасибо! С уважением, Надежда Анатольевна Уварова, 25.07.2019 г.

Отзыв Ирины Д. Благодарю Юридическое агентство Санкт-Петербурга за теплый душевный прием и подробную, грамотную, обстоятельную, добросовестную юридическую позицию адвоката Андрея Валерьевича.

Благодарность Каваляускас В. А. от Астафьевой А.С. Выражаю благодарность Юридическому Агентству и в частности адвокату Каваляускас Василию Анатольевичу за квалифицированно проделанную работу. Василий Анатольевич проконсультировал и подготовил все документы, необходимые для судебного делопроизводства. По результату рассмотрения дела о защите прав потребителей, результат и высокая сумма превысили все мои ожидания. Большое спасибо за квалифицированную работу и профессионализм.

С уважением, Астафьева А.С., 01.03.2019 г.

Благодарность от Хохлова Н.С. Я Хохлов Н.С. выражаю особую благодарность адвокату Павлюченко А.В. который защищал мои права по защите прав потребителя. Был приятно удивлен его профессионализму где он обнаружил ложный адрес моего ответчика зарегистрирован в ЕГРЮЛ, а также защищал как я считаю от необоснованных решений судьи первой инстанции. Если в дальнейшем понадобиться юридическая помощь, буду обращаться только к Павлюченко А.В.

Н.С. Хохлов 12.12.2017 г.

Благодарность от Радхуан М.Р. Уважаемый Каваляускас Василий Анатольевич. Позвольте выразить искреннюю благодарность за оказанную квалифицированную юридическую помощь. Благодаря Вашему профессионализму удалось добиться решения в мою пользу. Желаю Вас дальнейшего процветания и профессионализма.

Радхуан М.Р. 08.06.2018 г.

Как правильно осмотреть квартиру при приемке

Предварительно уточняют уровень готовности, указанный в ДКП. В современных новостройках квартиры часто предлагаются без чистовой отделки. Владелец сам выполняет отделочные работы в соответствии с личными предпочтениями, либо поручает их специалистам.

Подробно ознакомиться с процедурой приемки можно с помощью тематических публикаций нашего сайта. Ниже приведены нюансы, на которые следует обратить особое внимание:

• даже в «черновом» состоянии стены, потолки и пол должны быть ровными, без щелей на стыках;
• оставленные технологические металлические штыри в монолитных конструкциях создают мостики холода и бурые пятна на видимых поверхностях;
• чрезмерная влажность свидетельствует о плохой изоляции, недостаточной вентиляции;
• в процессе приемки проверяют целостность пломб и записывают показания счетчиков;
• кроме функционального состояния уточняют корректность монтажа радиаторов отопления.

Некоторые застройщики предлагают стандартный лист осмотра как приложение к акту приема-передачи. Рекомендуется составить собственный перечень позиций для обязательной пошаговой проверки.

При недостатке собственных знаний и навыков пользуются услугами профильных специалистов. Утечки тепла, например, проверяют с помощью специализированных приборов. Своевременное устранение существенных дефектов предотвратит проблемы, поможет оптимизировать эксплуатационные расходы.

Дольщик вправе отказаться подписывать акт приемки-передачи, если объект недвижимости не соответствует следующим критериям:

• параметрам, указанным в договоре купли-продажи;
• данным конструкторской документации;
• действующим строительным, санитарным нормативам.

Последовательность действий в стандартной ситуации:

• выявленные недостатки фиксируют в отдельном акте;
• перечисляют несоответствия, вручают документ застройщику под роспись ответственного лица или отправляют письмом с обязательным уведомлением о вручении адресату;
• оформляют письменное соглашение с застройщиком об устранении выявленных недостатков с указанием конкретного «разумного» срока (как правило, не более 2-3 месяцев);
• после выполнения соответствующих обязательств подписывают акт приема-передачи, завершают сделку приобретения недвижимости.

Что делать, если недостатки обнаружили не сразу

Как только обнаружили недостаток – сразу подавайте претензию, в которой изложите все обстоятельства. Затягивать с претензиями не стоит. Установленные законом гарантийные сроки 3 (5) лет в некоторых ситуациях бесполезны. Недобросовестные коммерсанты оформляют каждый объект на новую компанию. После банкротства одноразового общества с ограниченной ответственностью компенсировать убытки не получится.

По этой причине, следует как можно раньше решать вопросы по устранению недостатков и неустойке. Достаточно сложно доказать свою правоту, если акт приема-передачи подписан без указания определенных замечаний. Законом исключены компенсации по следующим позициям:

• естественный износ, который сопровождается ухудшением эстетических и технических параметров объекта недвижимости;
• нарушение пользователями правил эксплуатации;
• отсутствие должного ухода, регламентного обслуживания.

Не будут достаточным поводом для получения компенсации от застройщика неисправности, которые появились после дополнительных ремонтных работ, реконструкции.

Какие требования можно предъявить застройщику

Для решения рассматриваемой проблемы законом установлены следующие способы:

• устранение недостатков застройщиком за собственный счет;
• перечисление дольщику денежных средств за выполненные ремонтные работы;
• пропорциональное предполагаемым затратам снижение цены по ДКП.

Далее перечисленные возможности рассмотрены подробно с учетом рассмотрения спора в судебных инстанциях.

В первом варианте привлекает удобство оформления соглашения, отсутствие лишних забот. Однако придется еще раз довериться компании, которая не выполняла свои обязательства. Следует подчеркнуть:

• трудность контроля действий подрядчиков;
• возможность нарушения сроков;
• отсутствие личной проверки приобретаемых материалов.

При выполнении ремонта собственными силами отмеченные недостатки устранить не трудно. Работы можно сделать самостоятельно или с применением подряда. Однако в любом случае понадобится действительное устранение выявленных дефектов. Для подтверждения в суде затрат необходимо собрать:

• кассовые чеки;
• выписки с лицевого счета в банке;
• письменные расписки;
• договора с подрядчиками.

Если кроме ремонта выполняются иные работы, их оформляют отдельными соглашениями. Таким же образом рекомендуется организовать оплату.

В этом варианте предполагаются дополнительные преимущества:

• к ремонту можно приступить после положительного решения суда;
• не обязательно в действительности устранять все выявленные дефекты;
• материальные затраты могут получиться меньше, чем экспертная оценка.

Судебные решения

План квартиры не соответствует договору
Как отсудить неустойку у застройщика

Спор с ООО Ленспецстрой

Серые схемы продаж в новостройках

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

Как вернуть деньги за квартиру, если договор заключен не по №214-ФЗ

Как заставить застройщика устранить дефекты

В худшей ситуации, когда застройщик отказывается подписывать акт о выявленных неисправностях, необходимо зафиксировать проблемы официально. Для этого обращаются в специализированную экспертную компанию, которая имеет лицензию на проведение соответствующих работ. На совместный осмотр письменным уведомлением приглашают представителя застройщика.

Направляем претензию

Встречается мнение, что максимальный срок направления претензии застройщику ограничен гарантийными обязательствами (по закону или в соответствии с текстом ДКП). Это не совсем так. Гарантия предоставляет дольщику возможность не доказывать, что недостатки возникли по вине застройщика. Если гарантия закончилась, то претензию тоже можно направить, но вероятность ее удовлетворения заметно снижается.

В тексте нужно прописать конкретный перечень недостатков, которые нужно устранить. Если требуют неустойку, то при расчете берут 1% за каждый день:

• от стоимости квартиры по ДКП за нарушения срока передачи;
• от суммарных затрат на ремонт по устранению недостатков.

На нашем портале можно скачать образец и чистый бланк претензии.

Обращаемся в суд

Если застройщик добровольно не устраняет недостатки, остается обратиться в суд. В исковом заявлении пропишите те же требования, что и в претензии.

Кроме затрат на устранение недостатков в заявлении можно указать взыскания по нескольким позициям:

• нарушение сроков передачи объекта недвижимости, устранения дефектов;
• компенсацию морального вреда и 50% от общей суммы иска за отказ выполнять законные требования потребителя (ФЗ № 2 300-1, статья 13, п. 6);
• возврат расходов на профессиональную экспертную оценку.

Если дольщик сам устраняет дефекты, предоставляются документы о выполненных работах, приобретенных материалах.

К сведению! Срок давности для подачи искового заявления – 3 года. Отсчитывать нужно с момента обнаружения недостатков.

Как заставить застройщика устранять дефекты в новостройке

Самый ответственный момент в длительном процессе ожидания новой квартиры – приемка нового жилья. После подписания акта приема-передачи все обязанности по содержанию квартиры переходят к собственнику. Однако скрытые дефекты, обнаруженные спустя несколько лет, все же должен устранять застройщик. Не все петербургские строительные компании охотно на это идут. В итоге, обсуждение проблемы перетекает в суды. LIVING выяснил, кто из застройщиков не сразу признает гарантийные случаи, и как решаются подобные проблемы.

На что можно рассчитывать

Согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», гарантия на новостройки действует в течение 5 лет. В этот период у всех покупателей квартир есть возможность предъявить претензию застройщику, если были обнаружены недостатки. Если на стене квартиры появилась трещина, плохой напор горячей воды, или протекает стеклопакет, это повод воспользоваться гарантией.

Нужно помнить, что, если проблема обнаружилась спустя пару лет после заселения, скорее всего, придется доказывать, что ее причина именно в нарушении технологии строительства. Ведь у застройщика есть возможность обвинить самого жильца в ненадлежащей эксплуатации помещения. Например, порой жильцы квартир обнаруживают плесень на стенах квартиры. Формально, это можно отнести к гарантийным случаям. Но если в квартире неправильно организована система вентиляции, то в появлении этих неприятностей виноват жилец. «Здесь очень трудно доказать, что плесень появилась не в результате жизни людей в этой квартиры, а является недостатком самого строительства. Если плесень обнаружена в не отремонтированной квартире, то здесь еще можно побороться. А если ремонт уже сделан, то очень сложно установить причину ее происхождения», — комментирует адвокат Антон Лебедев. Если вы уверены в том, что проблема случилась по вине застройщика, а он отказывается устранить недостаток, смело идите в суд.

Новая судебная история

Конечно, придется провести экспертизу. Возможно, и не одну. Но если удастся доказать вину строителей, вам не придется тратить собственные деньги на дорогостоящий ремонт.

Так и поступили жильцы ЖК бизнес-класса «Новая история», расположенного на Среднем пр. ВО. Застройщиком выступала , а заказчиком строительства — ООО «Дом на Среднем».

Фото
novostroy.su

У жильца одной из квартир систематически протекали окна. Проблема встала остро примерно через год после заселения. Собственник вызывал и представителей подрядной организации, и застройщика. В попытке устранить течь, меняли оконную фурнитуру. Но ничего не помогало. Пришлось обратиться в суд. «Было проведено две экспертизы. Они показали, что при монтаже окон, были нарушены строительные нормы, правила и ГОСТы. В результате, вода попадала внутрь навесного фасада. Поскольку у них с 10 по 14 этаж сделан единый витраж, вода стекала по нему и собиралась именно в эту квартиру. Дольщик, практически в последний год исковой давности, обратился в суд. На основе результата экспертизы, начали разбирать ситуацию, и судом было установлено, что нарушения действительно есть», — рассказывает адвокат Антон Лебедев.

На данный момент вынесено решение по первой судебной инстанции. Дольщик заключил договор с подрядной организацией по замене окон. Экспертиза показала, сколько стоит ремонт его квартиры. Речь идет о сумме порядка 3 млн рублей. Пока решение в законную силу не вступило, так что, возможно, застройщик попытается его обжаловать. Тем не менее, юристы уверены, что дело будет решено в пользу дольщика.

Пришлось добиваться правды в суде и покупателям квартир в ЖК «Два капитана» от компании Normann. Комплекс был заселен еще в 2011 году. А через два года возникли серьезные проблемы с горячим водоснабжением. ТСЖ, которому застройзик передал в управление жом, пришлось починить всю систему за свой счет. Но все же иск к застройщику был предъявлен. Речь идет о внушительной сумме около 17 млн. руб. Была назначена дополнительная экспертиза, которая подтвердила, что проблема действительно есть. В конце концов, спустя два года тяжб, компания Normann признала требования ТСЖ и предложила мировое соглашение. В результате, затраченные на замену труб деньги удалось вернуть. ЖК «Два капитана». Фото novostroy-spb.ru

Похожая проблема коснулась покупателей квартир в ЖК «Юнона» от строительной . Здесь из кранов жителей текла ржавая горячая вода. Содержание ржавчины здесь превышало норму в 20 раз. Причина – коррозия внтуридомовых труб горячего водоснабжения. Этот факт также был установлен с помощью экспертизы. По мнению специалистов, причиной ржавчины — низкое качество труб в системе горячего водоснабжения дома.

Суд признал, что эти дефекты «влекут для собственников затруднения, а в некоторых случаях — невозможность использования системы горячего водоснабжения дома по назначению. Кроме того, при подобных дефектах нередки масштабные протечки из системы ГВС, что может представлять опасность для жизни и здоровья собственников указанного многоквартирного дома». Так указано в решении Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16 апреля 2021 года.

Для устранения проблемы, необходимо полностью заменить трубы горячей воды на полипропиленовые, а магистрали индивидуального теплового пункта должны быть из нержавеющей стали.

ЖК «Юнона»

Управляющей компании, которая и вела все переговоры с застройщиком, пришлось неоднократно обращаться в «ХОСК-2». В течение двух лет длились переговоры и тяжбы с застройщиком, которые не приводили ни к чему. В итоге, в апреле 2021 года суд признал обязательство застройщика выплатить сумму в размере порядка 3 млн. руб.

Постановление Арбитражного суда

Как дейстовать

Для того, чтобы застройщик выполнил свои обязательства по гарантии, нужно совершить несколько действий. В первую очередь, обратиться в компанию с письменной претензией. Скорее всего, придется сделать экспертизу за свой счет. Но надо помнить, что в случае выигрыша в суде, застройщик будет обязан компенсировать и эти затраты тоже. Если в течение месяца-двух застройщик не реагирует на претензию покупателя, нужно идти в суд, считает Антон Лебедев. По-другому, к сожалению, проблему не решить.

2 ноября 2021 г.