На самом деле таких домов очень мало. Вина в этом есть и жильцов, которые не всегда могут поддерживать чистоту там, где живут, а также вина УК, ведь именно она должны стимулировать в проживающих желание поддерживать порядок, да и сама должна быть заинтересована в том, чтобы у дома был надлежащий вид.
О том, как зарегистрировать ТСЖ на ГИС ЖКХ, вы можете узнать из нашей статьи.
Общая информация
Как вы знаете, на сегодняшний день в нашей стране существует две организационно правовые формы управления многоквартирным домом.
Первая из них – это УК, организация с четко установленной структурой, правами и обязанностями по части управления.
Но не всегда собственники помещений в многократном доме прибегают к такой форме. Намного больше привлекает вариант товарищества собственников жилья. На это есть ряд причин.
В первых, во главе данной организации стоят владельцы помещений в многоквартирном доме, а значит, даже верхушка организации будет заинтересована в облагораживании постройки.
Во вторых, такая организационно правовая форма работает намного слаженнее, проще и подчиняется общедомовому собранию в лице собственников жилья. Конечно, в товариществе есть своя иерархия. В ней наблюдается присутствие правления – активных собственников, а также председателя.
Именно председатель во многом ответственен за выполнение тех или иных действий по устройству общедомового имущества.
Но совсем недавно частым явлением в составе товарищества собственников стало присутствие управляющего тсж. Многие до сих пор не знают о его наличии, а те, кто знают, не могут понять, что это за лицо и какие важнейшие функции оно выполняет.
Если вам также неизвестны ответы на эти вопросы, предлагаем ознакомиться вам с текстом нашей статьи и почерпнуть для себя новую, а главное, полезную информацию.
Понятие
Давайте начнем с того, что такое тсж. Иначе вы рискуете запутаться в терминологии.
Итак, товарищество собственников жилья, это организация, представленная в качестве юридического лица.
Данная организация, несмотря на то, что носит некоммерческий характер, осуществляет управление счетом сформированного жильцами на нужды дома, а главная обязанность данной организации – это поддержание дома и прилегающей к нему территории в надлежащем состоянии и порядке. Объясним, в чем это проявляется.
К веденью товарищества относится поддержание коммуникаций в надлежащем качестве, обустройство общедомовой территории, своевременное устранение поломок и так далее.
В общем и целом, товарищество собственников жилья осуществляет управление многоквартирным домом. Решения о том, куда потратить средства, что преимущественно починить, а также на что обратить внимание решает правление товарищества.
Одобряет или же отклоняет их инициативу председатель. Также высший руководящий орган товарищества – это собрание собственников многоквартирного дома, которое собирается либо по собственной инициативе, либо по созыву председателя для решения общих вопросов.
Чем занимается?
Управляющий – это физическое лицо, которое также осуществляет деятельность по благоустройству в товариществе собственников жилья. Если вам так удобно, то может считать его наемным работником.
На это лицо возлагаются свои определённые уставом и договором с собственниками обязанности. Как правило, это преимущественно административные функции, которые связаны с организацией работы всех членов товарищества и наемных работников.
При этом данный сотрудник может даже обладать статусом индивидуального предпринимателя и являться приглашенным для выполнения тех или иных обязанностей. Он может осуществлять свою деятельность за вознаграждение сразу в нескольких товариществах собственников жилья.
Кроме того, важно знать, что с этим гражданином можно заключать два вида договора.
Первый – это всем известный и популярный трудовой договор.
Заключается между тсж и управляющим. В нем прописываются основные обязанности сторон, права, а также необходимые условия сотрудничества.
Нередко с ним могут заключать и гражданско-правовой договор, который также имеет юридическую силу.
Отличительной особенностью данного акта является тот факт, что сотрудник становится объектом, оказывающим услуги на определённых условиях определенный промежуток времени, а не постоянным работником как в случае с трудовым договором.
ТСН — что это за товарищество? ТСН и ТСЖ: в чем разница
Новая форма собственности отличается от предыдущей, той же ТСЖ. Во-первых, собственники могут самостоятельно решать, как управлять помещением. Если качество полученных услуг не соответствует требованиям, то ТСН может расторгнуть договор и пригласить другие организации для выполнения работ.
Рекомендуем прочесть: Какие документы нужно представить в налоовую на налоговый выет за протезирование зубов
ТСЖ изжила себя. С помощью такого товарищества, например, нельзя управлять офисным зданием, расположенным в центре города. Организовав ТСН, можно договориться с госорганами по ключевым вопросам. Тем более что в ГК РФ прописаны все положения, касающиеся создания, сбора и роспуска товарищества.
В чем отличие от председателя?
Многие путают должность председателя товарищества и управляющего. На деле это две абсолютно разные должности, которые даже никак не могут пересекаться.
Председатель – это глава ТСЖ, который занимается организационно правовыми вопросами, а также вопросами финансов, анализирует решения и пожелания жильцов, а также вносит свои коррективы и инициативы. Его деятельность относится к административной.
Что касается управляющего, его деятельность также связана с административным трудом, однако он скорее осуществляет контроль над деятельностью наемных работников, не вносит никаких инициатив, а осуществляет помощь в увеличении функциональности труда работников товарищества.
Кроме того, он подчиняется председателю как работник работодателю, обязуется соблюдать внутренний режим и не нарушать его без весомых на то причин.
Образец должностной инструкции управляющего ТСЖ вы можете .
Зачем нужен?
Такой наемный сотрудник, как мы уже сказали, повышает эффективность производимых работ. Он выполняет одновременно роль контролера, менеджера и аналитика, решает, кого следует заменить, на чем лучше сконцентрироваться, а что может подождать.
Такой руководитель в последние годы стал незаменимой фигурой, так как, имея соответствующий опыт работы он может без труда определить основные направления действий, а также доложить о том, если какой, то из работников плохо справляется с работой или же вовсе отлынивает от нее.
Может ли ТСЖ работать без данного наемного сотрудника? Очень долгое время товарищества собственников жилья функционировали без них и это вполне всех устраивало.
Но сегодня, когда целью всех организаций является увеличение функциональности эта должность просто необходима для того, чтобы иметь максимальный контроль над происходящим и максимально эффективно использовать ресурсы.
Правда, многие собственники жилья в многоквартирных домах не понимают необходимости в подобной должности. Данные лица считают, что платят денежные средства в качестве вознаграждении совершенно не достойному их лицу.
На самом деле это не так и работу хорошего сотрудника будет видно уже спустя пару месяцев. Если же нет, то всегда можно поставить вопрос на общедомовом собрании о его увольнении и разрыве договора с таким лицом.
Как назначается?
Управляющий назначается посредством привнесения его кандидатуры на общедомовое собрание. Единолично председатель не может принять на работу такого гражданина без голосования собственников.
На собрании говорится о необходимости работы такого специалиста, характеризуются его качества. Путем голосования владельцы помещений в многоквартирных домах решают, необходим ли такой сотрудник им сегодня или же нет.
Если большинство согласно, то здесь же на собрании составляется трудовой или гражданско-правовой договор с данным лицом.
Пункты договора также тщательно обговариваются с собственниками и при наличии недопонимания, тот или иной пункт принимается путем голосования.
После этого, когда договор подписан сразу двумя сторонами, наемный руководитель считается полноправным работником товарищества и может приступать к своим обязанностям.
Правовой статус сотрудникав обязательном порядке должен быть прописан в договоре с ним.
Если сотрудник представлен как физическое лицо то он не может выступать исполнителем коммунальных услуг, тогда он приобретает организационно правовой статус контролера за выполнением коммунальные услуг. Если же он является индивидуальным предпринимателем, то здесь все намного проще.
Права и обязанности председателя ТСЖ
Для образования товарищества организуется общее собрание жильцов. Решение о формировании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовало более 50 % от собравшихся собственников. После этого осуществляется госрегистрация юрлица в порядке, установленном законом.
Рекомендуем прочесть: Запрещается Проведение Шумных Работ В Праздничные Дни Самара
Далеко не всегда среди жильцов находится человек, готовый стать исполняющим обязанности председателя ТСЖ. В таких случаях целесообразно привлечь компетентного человека со стороны, т. е. не являющегося жильцом МКД. С ним также заключается договор, в котором прописываются все существенные условия деятельности.
В чем заключается работа?
Не стоит думать, что должность руководителя ТСЖ сводится к одному контролю. Получается, что если все хорошо трудятся и исправно выполняют действия по поддержанию дома в надлежащем виде, то он зря получает свою зарплату?
На самом деле нет, у управляющего есть множество других функций, которые мы постараемся вам перечислить в полном объеме:
- Занимается непосредственным подбором подрядчиков для того, чтобы те осуществляли должное обслуживание или же ремонт многократного дома.
- От имени товарищества уполномочен заключать договора на поставку услуг.
- Из второй обязанности вытекает третья, в которой сотрудник обязан отчитываться о заключенных договорах не только председателю, но и правлению, а также при необходимости, собранию собственников жилья в многоквартирном доме.
- Он вправе подбирать работников на имеющиеся должности, а также увольнять их в связи с неисполнением каких либо пунктов договора.
- Ранее озвученная функция контроля за деятельностью по обслуживанию многоквартирного дома.
- Он представляет интересы председателя и товарищества в органах государственной власти.
- Должен ежеквартально составлять смету доходов и расходов товарищества и предоставлять ее на ознакомление председателю, собственникам и правлению.
- Является связующим звеном между собственниками помещений в многоквартирном доме и товариществом собственников, ведь не всегда есть возможность у первых напрямую связаться с председателем, а так как сотрудник находится в курсе всех дел и фактически является замом , то решать все интересующие вопросы с ним как минимум логично.
- Если среди собственников помещений имеются должники, то именно управляющий должен вести с ними работу, направленную на погашение задолженности.
В остальном, он помогает осуществлять работу и в основном занят административно хозяйственной деятельностью.
Вне веденья управляющего находится финансовая сфера, которая может быть доверена только собранию собственников или непосредственно председателю.
Должностная инструкция управляющего ТСЖ, обязанности и трудовой договор
- За нарушение норм закона в процессе деятельности.
- При неисполнении обязательств, обусловленных договорами с третьими лицами.
- При недобросовестном использовании материальных ресурсов ТСЖ.
- При недобросовестном осуществлении обязанностей по приему и рассмотрению обращений и заявлений жильцов, проживающих в доме.
Рекомендуем прочесть: Детская карта в спб
В настоящий момент, в многоквартирных домах, в которых созданы ТСЖ, управление делами осуществляет не только председатель, но и управляющий. В связи с этим необходимо разобраться кто такой управляющий, а также, какие должностные обязанности в соответствии с какими инструкциями он должен исполнять.
Способы взаимодействия с ТСЖ
Существуют две модели взаимодействия управляющего и товарищества собственников и каждая прижилась в той или иной мере.
Первая модель сводится к тому, что данный сотрудник осуществляет контроль, тогда когда деятельность осуществляют наемные работники на постоянной основе.
Такая схема проста для сотрудника, но не выгодна с точки зрения расхода бюджета.
Вторая модель сводится к тому, что управляющий снова осуществляет контроль, работы ведутся подрядчиком. Простота такой схемы в том, что подрядчик нанимается разово, а не на постоянной основе.
Это дает возможность сэкономить денежные средства в момент, когда нет работы и не нужно оплачивать работнику простой.
ТСН как орган управления — МКД
Члены ТСН могут:
- участвовать в деятельности товарищества лично или через представителя;
- избирать и избираться в органы управления и контроля товарищества;
- вносить предложения по улучшению деятельности ТСН;
- обжаловать в суде решения органов ТСН (п.1 ст.65.2 ГК РФ);
- требовать от имени ТСН (п.1 ст.182 ГК РФ), возмещения причинённых товариществу убытков, в том числе от лиц, уполномоченных выступать от имени ТСН, членов его органов и лиц, определяющих его действия (ст. 53.1 ГК РФ);
- оспаривать от имени ТСН (п.1 ст.65.2 ГК РФ), совершенные товариществом сделки по основаниям ст.174 ГК РФ и требовать их недействительности.
Это интересно: Список оквед под розничную торговлю одеждой и аксессуарами
Контрольным органом ТСН признаётся ревизионная комиссия, которая избирается общим собранием членов товарищества (ст.150 ЖК РФ). Ревизионная комиссия проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности ТСН не реже 1 раза в год, отчитывается перед ОСС по бюджету, годовому отчёту и размерам обязательных платежей и взносов.
