С чего начать и что нужно для межевания земли?

Межевание — обязательная процедура

Необходимость межевания земли прописана в Земельном Кодексе, принятом в 2001 году, ранее процедура не требовалась в обязательном порядке. В нынешних условиях у земель, право собственности на которые зарегистрировано до принятия ЗК, нет установленных межеванием границ, в отличие от новых наделов, где границы определяются автоматически.

Определение границ ЗУ необходимо, когда:

1. Участок учтен в кадастре, но его границы не обозначены. Пользование таким участком разрешено без каких-либо ограничений, но при наличии пометки в кадастре «границы не установлены», с ним невозможно проведение никаких юридических процедур и сделок.
2. Изменены границы уже учтенного кадастром ЗУ, независимо от причины изменения. Проводят межевание для выяснения новых границ и внесения изменений в кадастр.
3. Участки объединяются или разъединяются, при этом старый ЗУ снимается с кадастрового учета и перестает существовать как объект недвижимости. Вновь образованный участок или участки получают статус новых единиц, им присваивают номер и ставят на учет.
4. Вы оформляете завещание ЗУ. Наследник оформляет отмежеванный участок в собственность без дополнительных затрат и работы по межеванию ему проводить не надо. При наследовании участка без определения границ, межевание придется выполнять наследнику. Если участок разделяется на доли, требуется проведение межевания на каждый в отдельности ЗУ и регистрация их в кадастре.
5. Возникла необходимость узаконить постройку. Без процедуры межевания любое строение считается самостроем, перевод его в разряд жилого дома невозможно, как и получение разрешения на строительство на немежеванном ЗУ.

Межевание — это элемент защиты собственника от посягательств сторонних лиц, гарантия неприкосновенности владений.

Определение границ участка в садовых товариществах можно проводить комплексно, передав по доверенности право оформления выборному лицу. В некоторых случаях это позволяет купировать споры о границах в зародыше, но от ответственного лица требуется определенное время для организации и проведения процесса межевания и получения документов. Кроме этого, встает вопрос о разделе, обслуживании или совместном пользовании коллективной части собственности товарищества.

Порядок проведения межевания

Пакет документов и сроки

Следует знать, что отсутствие какого-то документа – не повод для отказа в выполнении межевания.

Максимальный срок выполнения проекта межевания – 2 месяца. В остальном время оформления определяется региональным законодательством:

• В пределах города вся процедура межевания в среднем занимает 10-15 рабочих дней.
• В муниципальных образованиях – до 30 дней.

Сообщать ли соседям?

Перед тем, как проводить процедуру межевания, все действия нужно согласовать с соседями. Лучше всего отправить им заказное письмо с уведомлением, чтобы иметь на руках доказательство. При процедуре соседи выступают свидетелями, данные их паспортов специалист вписывает в акт работ. Так они подтверждают, что не имеют претензий к проведению процедуры межевания. Если земельный надел находится в садовом или дачном товариществе, понадобится письменное согласие главы Правления.

Если во время проведения процедуры возникла спорная ситуация, нужно фиксировать претензии документально и решать в судебном порядке. Придется поднимать историю участка с момента его выделения и уже на основе этих данных оформлять иск.

Как происходит процедура межевания участка?

Ранее упоминалось, что межевание выполняют в соответствии с инструкцией от 1996 года и разделено на несколько этапов:

• Сбор пакета документов, заключение договора с компанией или частным лицом, которое будет проводить межевание.
• Составление плана межевых работ. Этим занимается специалист, данный этап включает в себя создание проекта, работу с соседями, проведение геодезического измерения, установление площади земельного надела. Проводится съемка, уточняются границы, изготовление топографического плана, выполняется разметка межи (устанавливаются знаки).
• Выдача документов владельцу участка.

Заказчик на руки получает межевой план, с которым он должен обратиться в ближайший МФЦ, приложив заявление установленной формы, квитанцию об оплате госпошлины (350 руб) и паспорт. На кадастровый учет постановка осуществляется бесплатно. После регистрации на руки владельцу выдают выписку из ЕГРП с описанием, кадастровым номером и характеристиками земельного участка.

Межевой план должен быть правильно оформлен, он состоит из 2 частей:

1. Текстовая. Она должна содержать описание исходных данных, перечень проведенных работ, координаты, площадь и размеры земельного участка. Если землю делили на несколько частей, фактические размеры образованных участков, заключение специалиста.
2. Графическая. Схематическое изображение участка, чертежи границ, наличие построек.

Все данные из плана межевания заносятся в Росреестр.

Стоимость межевания

Цены на межевание в разных регионах существенно отличаются и определяются индивидуально. Стоимость услуг по межеванию будет зависеть от ряда факторов: особенностей рельефа, размеров участка, месторасположения, наличия или отсутствия документов, дополнительных услуг, юридического сопровождения сделки и прочих:

• Определение границ стоит в пределах 2-10 тыс.руб.
• Подготовка плана участка – 3-4 тыс.руб.
• Топографическая съемка – 1-3 тыс.руб.

В Московской области средняя цена на межевание составляет 8-30 тыс.руб, в Ленинградской – 7-10 тыс, на остальных территориях – от 5 тыс.руб.

Спорные ситуации при межевании. Что делать?

Во время выполнения межевания собственник может столкнуться с некоторыми проблемами, приведем примеры самых распространенных:

Самозахват участка. Таким нехитрым термином называют самовольное использование государственных земель в своих интересах. За это предусмотрена административная ответственность в форме штрафа 500-1500 руб. Если захвачен водный или лесной фонд, размер выплат увеличивается. С просьбой об оформлении дачи или участка в собственность нужно обращаться к местным властям. Если участок выделяют, спустя 5 лет можно оформить его в собственность. В противном случае, организовывается публичный аукцион и придется выкупать землю по заявленной стоимости. При наличии капитальных построек все вопросы решаются в судебном порядке.

Споры с соседями. Если соседи не согласны с проведением межевания, уведомление им послать вы обязаны. Отсутствие соседей будет просто задокументировано и препятствием для проведения межевых работ не является. Акт, подтверждающий законность процедуры, прикрепляется к акту межевания. Если соседи решают оспорить межевание, их претензии должны быть аргументированы, и дело передается в суд.

Другие вопросы также зачастую решаются в судебном порядке. Отстоять свои права на землю помогут квалифицированные специалисты. Важно знать, что судебный процесс может занимать от полугода до года, это зависит от сложности дела.

А без межевания можно?

Можно, если не планируется никаких операций с землей, строительство на ней или перевод дачного домика в ранг жилого строения. При этом предполагается простое пользование участком, без юридических действий.

Когда сделка намечена, межевание обязательно. Границы участка могут также оспорить соседи, проводя межевание собственного участка: если раньше при установке границ использовали старые нивелиры и теодолиты, дающие значительную погрешность, то теперь, при определении координат с помощью цифрового и спутникового оборудования с точностью до 1 см, отклонения от старых границ могут привести к спорам вплоть до суда.

В каких случаях требуется проведение экспертизы для определения границ земельного участка

• Если необходимо определить, правильно ли было проведено межевание спорного земельного участка;
• Если требуется уточнить границы земельного участка при оформлении его в собственность;
• Если нужно разрешить споры о границах земельных участков со смежными землепользователями;
• Если необходимо получить разрешительную документацию при возведении объектов капитального строительства;
• Если требуется уменьшить риск того, что возведенные постройки будут признаны самовольными (например, как установленные на недостаточном расстоянии от границы участка);
• Если необходимо установить, соответствуют ли фактические границы земельного участка границам, указанным в документах.

Что дает межевание

Основное преимущество процедуры межевания заключается в возможности дальнейшего распоряжения собственностью без каких-либо ограничений.

Преимущества межевания:

• Упрощенная процедура получения разрешения на строительство капитальных объектов, регистрации самостроя. Без определения границ участка невозможно определить отступ от красной линии застройки или границы ЗУ до построек, трассировку подземных и надземных инженерных коммуникаций электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и канализации.
• Предотвращение споров с владельцами соседних участков по границам, когда споры из-за десятка квадратных метров становятся причиной многолетних войн. Межевание желательно прововодить в присутствие соседей, по окончании работ подписывается совместный акт, гарантирующий отсутствие претензий. При неустановленных границах ЗУ земельные споры решает суд по материалам экспертизы землеустройства.
• Разделение участка на доли наследников или при разделе совместного имущества может стать причиной конфликтной ситуации. Проблема разрешается межеванием ЗУ.

Особенно нужно определение границ участка сложной конфигурации, например разделенного дорожным полотном, или с вкраплением ЗУ другого собственника, при этом он может принадлежать частному лицу, компании или муниципалитету.

Когда в отношении земельного участка установлен сервитут — ограничение права пользования участком, не являющегося собственностью, это обязательно указывается на кадастровом плане.

Недостаток у межевания — дополнительные затраты, но они не критичны. Оно отнимает много времени — от 1,5 месяцев до полугода.

Материалы

Обычно для проведения экспертизы по определению границ земельного участка в распоряжение эксперта (комиссии экспертов) предоставляются следующие материалы:

• Копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на спорный земельный участок (документы, на основании которых заказчик или сторона судебного разбирательства владеет участком, свидетельство о государственной регистрации права);
• Сведения из ЕГРН о смежном участке (ч. 1, 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ);
• Копия межевого плана;
• Выписки из кадастровой палаты и кадастровый паспорт.

Также предоставляется и сам спорный земельный участок для проведения обследования.

Бесплатное межевание

Государство предусмотрело проведение бесплатной процедуры в 2-х случаях:

• выкуп или арендование посредством проведения аукционных торгов;
• комплексные кадастровые работы на крупной территории (кадастровом квартале, при этом происходит межевание индивидуальных участков.

Программа бесплатного межевания рассчтана до 20-го года, финансируется из госбюджета. О проведении планового межевания заранее оповещаются заинтересованные стороны и собственники наделов.

Специалисты по межеванию

Межевание проводят кадастровые инженеры-геодезисты — сертифицированные специалисты, и это потребует определенных расходов. Вновь образованные земельные наделы можно размежевать с привлечением муниципальной службы до 2021 года бесплатно, но это значительно затянет работы.

Требования законодательства, предъявляемые к кадастровым инженерам на аттестации:

• гражданство РФ;
• специальное образование;
• отсутствие судимости.

Рекомендация по привлечению грамотного специалиста:

• проверка наличия действующей лицензии и допуска к работам по межеванию;
• знакомство с рейтингом, который находится в открытом доступе на сайте Росреестра, и определяется соотношением количества отказов и приостановки регистраций ЗУ по причине выявленных ошибок и нарушений процедуры;
• обращение в специализированную на геодезических услугах и сертифицированную компанию.

Специалисты «Шатура-Гео»

Заказать консультацию

Заказ межевания в компании, имеющей в штате квалифицированных и аттестованных кадастровых инженеров, специализированную технику и устройства гарантирует качественное выполнение замеров, снижение риска отказов в регистрации.

Определение границ участка проводится специальной аппаратурой с высокой точностью. Способы выполнения работ:

• Спутниковый, с его помощью устанавливаются координаты поворотных точек;
• геодезический, с использованием полигонометрии;
• фотографический, использование аэрофотосъемки;
• картографический, с использованием картографических материалов.

Вопросы

Вопросы, которые решаются при проведении экспертизы для определения границ земельного участка, формулируются судом при назначении экспертизы или частным лицом в ходе создания запроса. Список и формулировки вопросов зависят от поставленных перед экспертом (комиссией экспертов) задач.

При проведении экспертизы для определения границ участка на разрешение эксперта (комиссии экспертов) обычно ставятся следующие вопросы:

• Каковы фактические границы, размеры и площади земельного участка?
• Соответствуют ли фактические границы, размеры и площади земельного участка правоустанавливающим документам? Если не соответствуют, в чем причина несоответствия?
• Имеется ли наложение земельных участков? Имеется ли захват земельного участка истца со стороны земельного участка ответчика? Если имеется, в чем причина, возможно ли устранение наложения, каковы варианты?
• Соответствуют ли размеры земельного участка, установленные при проведении обследования, размерам, которые определены в паспорте БТИ на домовладение, выписках из ЕГРН, кадастровом паспорте и т.д.?
• Возможно ли (с учетом установленных границ) возведение объекта капитального строительства на земельном участке?