Отдых за границей – дешевле: отпуск по обмену домами

О корректности терминов

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.
При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

Какие права дает муниципальное жилье?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

Как сэкономить на дороге

На самолёте

• Покупайте билеты на распродажах. Их можно искать на сайте Aviasales. Укажите, из какого города вылетаете и куда прилетаете, и система автоматически подберёт акционное предложение.

Например, из Москвы во Владикавказ по акции есть билеты за 6352 ₽ на одного человека в обе стороны. Дата перелёта может быть в любое время до 19 декабря 2021 года.

Сравним с ценой билета из Москвы во Владикавказ без акции. Самый дешёвый билет будет стоить 8700 ₽, и полетите вы другой авиакомпанией.

• Используйте промокоды и получайте скидки на билет, багаж или место в самолёте. Ищите промокоды на специальных сайтах: промокоды.net, skidkov.ru, promochan.club.

На сайте промокоды.net представлено большинство авиакомпаний.

Например, Аэрофлот предлагает купоны на скидку от 2% до 30% на покупку билета. Купоны обновляются каждый месяц.

• Подпишитесь в социальных сетях на VANDROUKI.RU — это агрегатор с актуальными акциями на билеты и туры. Информацию обновляют ежедневно, там большое количество недорогих билетов из Москвы по разным направлениям.

• Ищите билеты с пересадкой более 20 часов. Разница в деньгах небольшая, но так за одну поездку вы сможете посмотреть сразу два города. Времени пересадки достаточно, чтобы выбраться в центр города и увидеть главные достопримечательности. При этом можно не тратить деньги на отель.

Например, прямой рейс из Москвы в Махачкалу с 25 мая по 30 мая стоит 7570 ₽.

А с пересадкой в Ростове-на-Дону — 8775 ₽.

На поезде

• Учтите, что при путешествии в поездах дальнего следования можно сделать одну остановку до 10 дней в любом городе, а потом по этим же билетам ехать дальше. Это прописано в приказе Минтранса России от 19 декабря 2013 года N473.

Если вы решили сойти с поезда и сделать остановку, необходимо в течение трёх часов проставить отметку об этом в кассе РЖД. Возобновить поездку возможно на том же поезде и в том же вагоне, который был указан при покупке билета. Оплачивается стоимость так называемой плацкарты (стоимость места в вагоне) и сбор за переоформление документа. В 2021 году стоимость плацкарты составляла не более 150 ₽ на человека. Сейчас актуальную сумму лучше уточнять в кассе РЖД.

Получается, по одному билету можно посмотреть сразу два города, что выгоднее. Например, на маршруте Москва — Иркутск можно сделать остановку в Красноярске до 10 дней.

• Выбирайте ночные переезды, чтобы сэкономить на номере в отеле.

• Ищите билеты накануне поездки. Цены на них в разы дешевле, чем за 30–45 дней до отправления. Но если вы заранее взяли билеты, например, за 10 000 ₽, а накануне отправления увидели билеты на несколько тысяч ₽ дешевле — сдавайте купленные и покупайте новые по более выгодной цене. Возврат можно оформить в личном кабинете. Это займёт две минуты. В течение 10 календарных дней деньги поступят обратно на карту. Комиссия за возврат билета составляет всего 2 ₽ 20 копеек.

На автомобиле

• Рассмотрите совместные путешествия как один из способов бюджетной поездки. На специальных сайтах — например, едем.рф или tourweek.ru — можно найти попутчиков или водителя, который едет в нужный вам город. Расходы на бензин делятся пополам. По договорённости также можно сделать остановку в каком-нибудь городе, посмотреть достопримечательности, переночевать в отеле или в палатке.

• Если у вас есть машина и вы опытный водитель, посмотрите ближайшие города, куда можно добраться на машине. С детьми лучше ехать ночью, так они лучше перенесут дальнюю поездку, и вам не придётся тратить деньги на ночь в отеле.

• Совместите самолёт + автомобиль. Смотрите, куда выгодно лететь из вашего города. Добираетесь туда на самолёте и отдыхаете в одном городе несколько дней. Затем берёте в аренду автомобиль и едете в ближайшие города. Так, например, из Москвы можно улететь на самолёте в Калининград, а потом взять машину в аренду и заехать в города Светлогорск и Балтийск. Либо взять билет по акции из Москвы до Новосибирска и на машине доехать до озера Байкал. Это будет выгоднее, чем брать экскурсионный тур из Москвы на Байкал. Билет из Москвы в Новосибирск туда и обратно с 14 по 21 августа можно купить за 13 050 ₽. Аренда автомобиля стоит 1500 ₽ в день, расстояние от Новосибирска до Байкала составляет 1909 км, время в пути — 1 день. Аренда на 6 дней = 9000 ₽. Затраты на бензин (дорога туда и обратно) — 20 000 ₽. Вместе с авиабилетами получится 42 050 ₽. А тур на лето стоит от 79 800 ₽ на человека.

Найти автомобиль в аренду в любом городе можно на специальных сайтах: OneTwoTrip, Bookingcar.su, Rentalcars.com.

Все ли так просто?

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Обмен домами на время отпуска

Прогресс. Прогресс. В мире все движется вперед, и каждый новый день предлагает нам что-то новое, что-то особенное. Далеко не все любители путешествий и туров за границу знают о замечательном новшестве.

Наверняка многие из вас смотрели фильм «Отпуск по обмену» где героини Уинслет (Айрис) и Диаз (Аманда) находят друг друга в сети и меняются своим жильём на время отпуска. Думаете это нереальная история? Как бы не так!

Сегодня существует новый способ проведения отпуска за рубежом — обмен домами. Вы можете совершить обмен домами с одной из семей той страны, куда хотите поехать. В этом виде отдыха есть свои преимущества. Разве не привлекает возможность поменяться бытом и жизнью с другой семьей на время отпуска? Посмотреть, как живут в другой стране такие же люди, как и мы, сравнить их быт с нашим бытом. Две семьи договариваются об обмене и обсуждают все детали. После заключения договора семьи едут на место проведения отпуска.

Что же это такое, обмен домами? Две стороны меняются всем кроме личной одежды. Уезжая в отпуск, дома оставляется все, что есть у вас. Вашими автомобилями, катерами и мотоциклами на время отпуска будут пользоваться ваши гости. Если вы не хотите, чтобы какие-то материальные ценности были использованы гостями, обязательно устанавливаются необходимые правила, при которых указанные вами вещи останутся нетронутыми. Все условия договора составляются по обоюдному согласию двух сторон.

Для многих людей обмен домами является прекрасной возможностью поехать отдохнуть за границу. Приезжая в другую страну вы должны дать себе полный отчет в том, что вам придется жить по законам этой страны и вести тот образ жизни, какой ведут местные жители. Обсуждая обмен, оставьте гостям список интересных мест, которые они могут посетить, и попросите такой же список у них. Ведь во время отпуска вам захочется посмотреть местные достопримечательности.

В отпуск по обмену можно поехать всей семьей, не думая о проблемах размещения всех членов семьи в гостиничных номерах. Разместиться с комфортом смогут и дети и взрослые. При правильно подобранном обмене у каждого будет отдельное помещение. Места хватит для удобного расположения багажа. Вы сможете спокойно без лишней суеты заниматься бытовыми вопросами семьи и отдыхать. При обмене многие вопросы, связанные с пребыванием большой семьи в другой стране, сами собой отпадут.

В первую очередь вы сэкономите приличную сумму денег на оплате гостиничных номеров и обслуживание в них. Отпуск будет более спокойным, когда у вас будет чувство домашнего комфорта. Ведь вся семья будет жить в хорошем просторном доме, а не в маленьких комнатах гостиницы. Сэкономить можно будет и на каждодневном посещении ресторанов для утоления голода. Закупив продукты, все можно приготовить у себя на кухне. В этом что-то есть и, пожалуй, стоит попробовать новый вид отдыха.

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

• паспорт,
• правоустанавливающие документы,
• выписку из ЕГРП,
• кадастровый паспорт,
• справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
• справку о составе семьи,
• свидетельство о регистрации или расторжении брака,
• письменное согласие со стороны супруга,
• проект договора,
• квитанцию об оплате госпошлины,
• заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Порядок проведения сделки

При подобной сделке между сторонами заключается договор мены. Он регулируется Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571), если объекты находятся в частной собственности и Жилищным кодексом (ст. 72-75) – для муниципальной недвижимости.

Этапы процедуры

Обмен жилплощади производится в несколько этапов:

1. В первую очередь необходимо уточнить, к какому виду относятся квартиры: приватизированы они либо находятся в муниципальной собственности.
2. Для частной собственности допускается заключение договора мены либо двух договоров купли-продажи. Обычно при существенной разнице в цене между объектами сделка проводится через покупку и продажу.
3. Следующий шаг – сбор пакета документов. Его состав не зависит от вида заключаемого договора.
4. Далее сторонам следует решить вопрос о стоимости квартир и решить, каким способом будет проведена сделка.
5. После этого стороны должны заключить договор.

Важно. Завершается обмен недвижимости регистрацией прав новых собственников в Росреестре. Для этого следует предварительно подать заявление. Для получения документов на новую недвижимость необходимо заплатить госпошлину и представить в Росреестр квитанцию.

После перехода прав, при необходимости, производится расчет налога на основании Налогового кодекса и уплачивается в установленные сроки.

Куда обращаться?

В обязательном порядке придется обращаться к нотариусу, поскольку часть документов может быть принята Росреестром только после нотариального заверения (например, согласие супруга на сделку). Кроме того, лучше заручиться помощью юриста, специализирующегося на проведении сделок с недвижимостью.

Эта процедура достаточно сложная, легко допустить ошибку в оформлении процедуры. После сбора бумаг, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр для регистрации.

Документы

Все документы можно разделить на две категории: обязательные и дополнительные.

К обязательным относятся:

• свидетельство о праве собственности на недвижимость (либо выписка из ЕГРН);
• документ, на основании которого человек получил свой объект в собственность (договор купли-продажи, мены, дарения, наследования и т.п.);
• паспорта или иные удостоверения личности владельца недвижимости, а также всех сособственников;
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги/справка о составе семьи;
• справка, подтверждающая отсутствие задолженностей.

В некоторых ситуациях потребуются дополнительные бумаги:

• согласие супруга/супруги на проведение сделки;
• если в квартире прописаны несовершеннолетние – согласие органов опеки;
• для квартир, находящихся в залоге у банка, — согласие кредитной организации на отчуждение.

Важно. Если стороны меняются муниципальными квартирами, то потребуется копия финансового лицевого счета, согласие прописанных и собственника, договор соцнайма.

Заключение договора

Когда стороны обсудили вопросы сделки и собрали документы, они приступают к заключению договора. Вне зависимости от того, будет это договор мены или два договора купли-продажи, предварительно придется оценить жилье и указать эти цифры в соглашении.

Как оформить мену с доплатой?

Если объекты недвижимости не равны по стоимости, то в договоре необходимо указать следующую информацию:

• реквизиты сторон сделки;
• адреса квартир, подробное техническое описание каждой из них;
• стоимость каждого объекта (можно приложить официальные отчеты по оценке);
• сумма доплаты, срок и способ передачи;
• основание, на котором одна сторона передает другой доплату;
• указание, какая сторона берет на себя расходы по оформлению сделки;
• срок, когда объекты должны перейти к новым собственникам.

Указанные в договоре технические характеристики объектов должны совпадать с данными технических паспортов.

По итогу передачи квартир стороны составляют акт приема-передачи объектов. При этом в договоре определяются порядок и сроки составления этого документа.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

8 (800) 302-76-94

Обменять без доплаты

Процедура заключения договора в этом случае не отличается от указанной выше. Не указывается лишь обязанность одной стороны передать доплату.

Важно! Во избежание судебных тяжб в будущем в договоре необходимо указывать равные стоимости обоих объектов недвижимости.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

8 (800) 302-76-94

Сроки и стоимость

Стоимость сделки складывается из оплаты госпошлины и услуг нотариуса и оплаты справок. Подготовка документов нотариусом и их заверение находится в таких пределах:

• подготовка документа – в среднем 5 тыс. руб. (зависит от конторы, региона и сложности ситуации);
• заверение договора – 0,5% от суммы объекта (в пределах 300-20000 рублей).

Кроме того, оплатить придется выписку из БТИ и ЕГРН. Стоимость первой составляет 200-540 рублей, второй – 350-870 рублей (в зависимости от указываемых сведений).

Размер государственной пошлины устанавливается статьей 333.33 Налогового кодекса РФ составляет 2 тыс. руб. для физических лиц (пункт 22).

Что касается сроков, то они оговорены в федеральном законе № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.:

• при нотариальном оформлении – 3 рабочих дня;
• без участия нотариуса – 7-9 дней.

Если расчет осуществляется через ипотечное кредитование, то максимальный срок оформления документов составляет 5 дней.

Отдельно оговаривается в соглашении сторон срок передачи доплаты.

Государственная регистрация

Подготовив все документы, стороны отправляются на государственную регистрацию сделки.

Важно! В пакет бумаг обязательно должна входить квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины. В противном случае в регистрации откажут.

Подать документы можно как непосредственно в отделении Росреестра либо в МФЦ. Сотрудник учреждения проверяет предоставленные бумаги. Если нареканий по их оформлению нет, то по окончании указанного срока документы будут готовы. Сторонам нужно лишь прийти за выпиской ЕГРН и после этого оформить акт приема-передачи недвижимости.

Как проходит обмен ипотечной квартиры

Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная. С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года. Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.

Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.

Альтернативная сделка: как это работает?

В чем преимущества альтернативной сделки?

Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.

Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.

Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.

Как проводится сам обмен: основные этапы

Определение основных условий обмена

Прежде чем приступать к самому обмену, нужно уточнить несколько моментов:

• какой статус имеет обменная квартира: является она муниципальной или находится в частной собственности. Сделать это можно, получив выписку из ЕГРН или просто узнать в соответствующих органах;
• если с правом собственности все в порядке, принять решение, по какой именно схеме
  будет проходить обмен. Это может быть договор купли-продажи или договор мены.

  Стоит учесть, что согласно статье 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи приравнены другу к другу.

  Договор купли-продажи оформляют в том случае, если в стоимости обмениваемых квартир есть разница. Договор мены заключают в том случае, если цены квартир близки или незначительно отличаются. Сам способ обмена выбирают стороны соглашения.

• собрать полный пакет необходимых документов на свою жилплощадь, и проконтролировать, чтобы аналогичные действия выполнила вторая сторона сделки.
• составить договор мены или купли-продажи (в зависимости от договоренностей между сторонами).

Дальнейшие действия выполняют в присутствии нотариуса и адвокатов.

Необходимо помнить, что при заключении договора мены и договора купли-продажи имущества придется оплатить налог на доходы физических лиц

– 13% или 30% от стоимости. Другими словами, даже если квартира была просто обменяна, в договоре мены все равно указана ее стоимость, и на ее основании будет рассчитываться НДФЛ к уплате.

Сбор необходимых документов

Сделка по обмену квартир – это юридически значимое действие, после которого возникает право собственности. Поэтому для гарантии законности обмена нужно собрать достаточно большой пакет документов:

• правоустанавливающие документы на жилье. Это может быть договор передачи имущества в собственность, договор дарения, договор купли-продажи и аналогичные. Они потребуются для проверки имущества на наличие наследников, которые могли бы в последствие претендовать на имущество.
  Довольно часто после приобретения новой квартиры появляются наследники, которые стараются оспорить договор купли-продажи в суде. Судебная практика такова, что достаточно часто решение принимается в их пользу.
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру. В качестве них предоставляют выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• документы, удостоверяющие личности всех участников следки. Это может быть национальный или заграничный паспорт. Потребуется справка о составе семьи (перечень всех, кто прописан в квартире). Скорее всего, перед сделкой придется выписать всех, чтобы у будущего собственника не возникло проблем с регистрацией квартиры на себя;
• технический или кадастровый паспорт на квартиру. В нем указана площадь недвижимости;
• выписку из домовой книги;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию права собственности;
• документ по оценке жилплощади: оценку проводят специализированные организации, и это платно.

Кроме этих документов могут попросить предоставить согласие супруга/супруги на обмен или продажу общего имущества. Такое согласие должно быть нотариально заверенным (и это дополнительные расходы).

Также может потребоваться согласие на реализацию имущества от потенциальных наследников (например, если на момент совершения сделки по обмену у собственников жилплощади были несовершеннолетние дети). Иногда в таких случаях может понадобиться согласие органов опеки

.

Если квартира находится в залоге у банка

, придется брать его согласие на отчуждение такого имущества. Но, скорее всего, банк откажет – или согласится с условием, что после обмена новая квартира тоже будет оформлена в залог.

Составление договора купли-продажи или мены

Как только пакет документов с обеих сторон собран, стороны переходят к непосредственно оформлению сделки. Для этого заключают два договора купли-продажи

(если был выбран этот способ обмена). В нем обязательно должны присутствовать такие пункты:

• стоимость жилья (в каждом договоре сумма своя);
• сумма доплаты одной из сторон (при ее присутствии);
• факты того, что третьи лица не вправе претендовать на имущество в будущем;
• прочие реквизиты сторон;

Все эти данные указываются и в договоре мены

. Туда можно еще и внести пункт об оценочной стоимости обеих квартир, но его включают по согласию сторон.

Кроме этого, прописывают в договоре техническое характеристики квартир: общая площадь, жилая площадь, количество комнат и другие параметры жилья. Все эти данные должны совпадать с кадастровым или техническим паспортом, иначе сделку могут признать недействительной.

Примерный образец договора мены можно скачать прямо здесь:

Не стоит забывать, что нужно указывать сроки передачи прав на имущество и суммы доплаты

. То есть, указать: квартира переходит в собственность в такую дату, а доплата осуществляется до этого числа. Указывается также, какая из сторон готова взять на себя обязательства по оплате оформления сделки. При желании стороны могут оплатить услуги нотариуса вместе.

После этого составляется акт приема-передачи имущества, который подписывают обе стороны. Если передача квартир в собственность происходит не сразу, в акте указывается дата передачи.