Предварительный договор дарения: зачем нужен, образец 2021

Что такое предварительный договор дарения?

Предварительный договор дарения (далее – ДД) – это документ, согласно которому одна сторона (даритель) обязуется заключить со второй стороной (одаряемым) основной договор.

В отличие от стандартной дарственной, у предварительного ДД есть несколько особенностей:

В обычном ДД предметом сделки выступает передаваемое имущество. В предварительном – обязанность сторон оформить основной договор.
Предварительный ДД составляется в той же форме, что и обычный.
Обязательно указание срока, в течение которого стороны должны заключить основной ДД. Если такого срока в документе нет, считается, что сделку нужно заключить в течение 1 года с момента оформления предварительного ДД.
Предусмотренные предварительным соглашением обязательства аннулируются при незаключении основного ДД в установленные сроки.

Коротко: предварительный договор дарения оформляется в аналогичной основному форме, содержит полные данные о передаваемых ценностях или недвижимости. Это полностью безвозмездная сделка. Предъявление дарителем встречных требований к одаряемому влечет признание ДД недействительным (ст. 572 ГК РФ).

Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по договору дарения в вашем случае

Предварительный договор дарения для опеки

Когда несовершеннолетний гражданин уже имеет свою долю жилплощади, продажа или дарение такого объекта имеет ряд особенностей. Кроме родителей, права несовершеннолетних детей защищают ещё органы опеки и попечительства. Они не могут допустить, чтобы детские права на жильё ущемлялись поэтому когда речь идёт об отчуждении недвижимости, одним из собственников которого является ребёнок младше 18 лет, дело не проходит без разрешения опеки.

Форма предварительного договора

К преддоговору применяются положения ст. 429 ГК РФ, согласно которой он составляется в той же форме, что и основной:

письменная форма обязательна при дарении недвижимого имущества, передаче подарка стоимостью свыше 3 000 руб. от юридического лица;
планируется заключить договор обещания дарения.

Если вы хотите подарить имущество, не относящееся к недвижимому, достаточно устной формы. Такая договоренность признается действительной с момента выполнения:

например, при передаче ключей от автомобиля, и пр. Для подобных сделок письменная форма необязательна, но при желании можно оформить сделку на бумаге – законом это не запрещено.

Совет юриста: любые соглашения лучше оформлять в письменном виде. Устное обещание подарить ценную вещь или заключить дарственную в будущем юридической силы не имеет.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 7 лет)

Как правильно оформить договор обещания дарения в будущем и что для этого нужно?

Как правильно оформить договор дарения на земельный участок?

Как правильно составить предварительный договор дарения доли квартиры

Логично предположить, что предварительный договор дарения заключается по аналогии с другими соглашениями. Однако разобраться со структурой документа все же следует.

Форма

Обратившись к п. 2 ст. 429 ГК РФ, можно заметить, что преддоговор дарения доли квартиры имеет такую же форму, какая предусмотрена и для основной дарственной.

Форма предварительного соглашения – простая, письменная с нотариальным заверением, если того требует сделка. Стороны могут обойтись и без нотариуса, если доля ребенку выделяется из совместно нажитой квартиры. Муж и жена сохранят за собой совместную часть, а дети получат часть остального жилого помещения. Нововведение вступило в силу с 10 апреля 2021 года. Подробнее об этом в статье «Выделение доли в совместной собственности супругов«.

Предварительный договор должен иметь формат А4, быть написанным от руки или набран на компьютере. Обязательно использовать черную или синюю пасту. Если бланк распечатывается на принтере, нужно применять 14 шрифт стандартного редактора. Желательно найти подходящий образец заполнения и чистый бланк.

Содержание

Недвижимость является ценным имуществом, поэтому сторонам придется отразить все данные о квартире в содержании преддоговора.

Какие сведения нужно указать в содержании:

название юридического документа (по центру);
город и дата составления;
ФИО, год рождения, номер и серия паспорта, адрес прописки дарителя;
ФИО ребенка, сведения из свидетельства о рождении + данные представителя несовершеннолетнего (одаряемого);
обязательство сторон заключить дарственную на долю;
срок оформления сделки (день, месяц, год);
размер передаваемой в дар доли (⅛, ⅓, ⅔ и другие);
информация о даримом имуществе (адрес, этаж, площадь, кадастровые данные, технические параметры);
сведения о правоустанавливающем документе на квартиру/доли;
подтвердить, что жилье не описано и не заложено у банка;
условия сделки и обязательства сторон;
лицо, которое оплачивает расходы;
момент вступления договора в силу;
текущее количество экземпляров соглашения;
подписи сторон (дарителя и представителя ребенка до 14 лет).

Разделом ниже вы сможете ознакомиться с образцом предварительного договора передачи доли в дар ребенку. Скачайте документ, чтобы на его основе составить свой проект. Если вы не уверены в своих силах или чувствуете, что сделка может сорваться – получите консультацию опытного юриста нашего портала. Мы расскажем обо всех нюансах и скорректируем ваши дальнейшие действия.

Предварительный договор и договор обещания дарения: отличия

Многие люди путают эти договоры, хотя между ними есть существенное отличие в плане предмета сделки.

В преддоговоре им выступает намерение сторон заключить основной ДД в установленные сроки, а в договоре обещания – передать конкретное имущество одаряемому в определенную дату.

Единственное, что их объединяет – это безвозмездность сделок и обязательное получение согласия одаряемого. На основании ст. 573 ГК РФ он вправе отказаться от подарка. Это правило распространяется и на преддоговор. Если он оформлен письменно, и отказ составляется в письменном виде. В остальных случаях достаточно устной формы.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Предварительный договор дарения доли квартиры несовершеннолетнему

Предварительный договор дарения доли квартиры несовершеннолетнему особенно актуален. Составляется он для того, чтобы стороны имели возможность внести какие-то коррективы, а также по возможности отредактировать его.

Кроме того, предварительный договор дарения позволяет сторонам ознакомиться со всеми нюансами сделки.

К примеру, одаряемый сможет узнать подробнее об имуществе, которое переходит ему в собственность, а даритель ознакомиться со всеми нюансами, которые, так или иначе сопровождают процедуру передачи недвижимости несовершеннолетнему.

Предварительный договор дарения доли квартиры для опеки может быть предоставлен с целью проверки. После этого при необходимости представители органов опеки и попечительства внесут в него определенные нюансы. Если предварительный договор составлен правильно, сотрудники опеки дадут свои рекомендации.

Такой договор дарения доли в квартире детям дает возможность изучить все нюансы, а в случае, если он оказался удачным, впоследствии подписать его в присутствии нотариуса.

Закон не обязывает заключать его в обязательном порядке. Но, чтобы избежать возможных проблем и провести сделку по всем правилам, то к подобным сделкам следует отнестись с должным вниманием, соблюдая все нюансы.

Поскольку несовершеннолетний является лицом, не достигшим 18 летнего возраста, это означает, что передать ему недвижимость невозможно.

Поэтому законный представитель ребенка знакомиться с договором, определяет, насколько он предусматривает права несовершеннолетнего. В случае, если те или иные условия ущемляют права этого лица, требуется изменение пунктов.

Если все устраивает, законный представитель подписывает договор и это означает, что он действует от имени несовершеннолетнего. В оформлении сделки участвуют органы опеки и попечительства.

Они следят за тем, чтобы были учтены все интересы несовершеннолетнего лица. Если что-то не устраивает, с законного представителя могут потребовать устранения недочетов или предложат отказаться от сделки.

Нужна ли регистрация предварительного договора?

Регистрация преддоговора не требуется. Это нужно только при безвозмездной передаче прав собственность на недвижимость. Об этом сказано и в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59: даже если планируется в будущем оформить основной ДД, подлежащий регистрации, преддоговор регистрировать не следует – регистрационный орган попросту откажет в этом.

Важно! Заключение преддоговора еще не означает обязательный переход права собственности на имущество одаряемому. Стороны по взаимному согласию могут отказаться от его исполнения, поэтому регистрация неактуальна.

Как составить предварительный договор дарения

Пункт 2 статьи 429 ГК РФ предусматривает для оформления предварительного договора дарения такую же форму, как и для заключения основных договоров.

В случае, если форма основного договора не установлена, то предварительный договор должен быть оформлен письменно. Несоблюдение формы предварительного договора влечет за собой его ничтожность.

По действующему законодательству право перехода собственности при совершении договора дарения, предметом которого является недвижимое имущество, требует государственной регистрации в соответствующих службах.

Но это не означает, что предварительный договор дарения нужно регистрировать. Регистрация не имеет ничего общего с формой заключения данной сделки.

Важно учитывать, что если основной договор заверяется в нотариальной конторе, то и предварительный договор необходимо удостоверить у нотариуса. Но в 2021 году сделки дарения не подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Иногда одна из сторон не желает заключать основной договор дарения и при этом пытается оспорить действительность предварительного договора в судебном порядке.

Если предварительный договор будет признан недействительным, то и основной договор заключен не будет. Поэтому при заключении предварительного договора дарения нужно быть внимательными к его форме и содержанию.

Что можно подарить?

Преддоговор заключается при намерении в дальнейшем оформить основную дарственную, по которой можно подарить движимое и недвижимое имущество. Рассмотрим все более подробно.

Автомобиль

Для дарения транспортного средства письменная форма необязательна, если дарителем выступает физическое лицо. Но лучше все оформить в бумажном варианте: так легче будет доказать намерение составить дарственную в конкретные сроки.

Земельный участок

Если у дарителя в собственности есть участок земли, купленный в браке, вместе с преддоговором оформляется нотариальное согласие супруга. Основной ДД в таком случае тоже подлежит заверению у нотариуса.

Важно! Вместе с участком отчуждаются все имеющиеся на нем постройки. Их тоже необходимо указать в преддоговоре.

Жилой дом и земельный участок

Вы вправе подарить частный дом, но вместе с ним в собственность отойдет и участок, на котором он расположен.

Отчуждение только одного вида имущества в данном случае недопустимо. Это необходимо учитывать при составлении преддоговора.

Квартиру

Квартира относится к недвижимому имуществу, и все договоры, где фигурирует ее отчуждение, заключаются письменно. Можно подарить как полностью жилплощадь, так и ее часть.

Предварительно дарителю нужно выделить долю в праве общей собственности и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Деньги

Любую валюту можно подарить устно, но при желании стороны могут составить письменную дарственную.

В таком случае преддоговор тоже оформляется на бумаге. Заверять у нотариуса необязательно.

Составление предварительного договора дарения

Исходя из информации, описанной во 2 пункте 429 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, при составлении предварительного договора дарения можно пользоваться той же формой, что применяется для заключения основных сделок.

При этом, если форма рассматриваемого договора не установлена на законодательном уровне – предварительный договор, в любом случае, должен быть заключён в письменной форме, а игнорирование этого правила – ведёт к потере договором юридической силы.

Отметим, что, хотя, согласно установленным нормам, право перехода собственности во время подписания договора дарения требует обязательной государственной регистрации в соответствующих органах (МФЦ, Росреестр и пр.), но предварительный договор дарения в такой регистрации не нуждается.

Однако, если для оформления основного договора стороны сделки планируют прибегнуть к помощи нотариуса, то и предварительный договор нужно оформить таким же образом. При этом, на данный момент дарственная не подлежит обязательному заверению в нотариальной конторе, а потому, Вы можете не пользоваться услугами специалиста!

Важно: В случае, если одна из сторон сделки отказывается впоследствии выполнять условия основного договора дарения, оспорив в судебном порядке предварительный договор – основной договор будет автоматически признан недействительным! А, потому, рекомендуем Вам быть крайне внимательными при составлении содержания предварительного документа! Самым же оптимальным решением в этом случае станет обращение за бесплатной консультацией к опытным юристам нашего сайта!

Кому можно подарить?

В качестве одаряемого вправе выступать любой человек. Если ему от 14 до 18 лет, договор он подписывает самостоятельно, но с согласия родителей. Сделки с участием детьми до 14 лет выполняются только родителями.

Близким родственникам

Под близкими родственниками следует понимать родителей, братьев, сестер, детей, бабушек, дедушек, супругов. Им можно дарить любые вещи и недвижимость.

Несовершеннолетнему ребенку

Если в роли одаряемого выступает ребенок до 18 лет, придется заручиться согласием его родителей или опекунов. При дарении недвижимости нужно зарегистрировать переход права собственности, но на основании стандартной дарственной, а не преддоговора.

Получать разрешение органов опеки не нужно, т.к. здесь имущественное положение несовершеннолетнего не ухудшается, а наоборот – увеличивается.

Исключение – нахождение ребенка под опекой: в этом случае все сделки с ним проходят под контролем данного органа.

Иным лицам

Преддоговор о намерении составить основной ДД можно оформить и с посторонним человеком, не приходящимся родственником: другом, подругой, знакомым, и пр.

Родственные связи в таких сделках значение имеют лишь при получении имущества по стандартной дарственной – в этом случае не родственнику придется платить налог.

Договор дарения доли квартиры несовершеннолетнему ребенку

Основным отличием дарственной в случае, если одаряемым выступает несовершеннолетний, является невозможность распоряжения ею до наступления восемнадцатилетнего возраста. То есть фактически право собственности появляется у несовершеннолетнего сразу же после регистрации этого права в соответствующих органах, но это не влечёт за собой автоматического появления права распоряжаться этой собственностью.

Обратите внимание! Информация из данной статьи может быть не полной, по причине частого изменения законодательства. Кроме того, конкретно ваша ситуация возможно требует, более детального изучения. Поэтому советуем проконсультироваться с нашими специалистами по телефонам: в Москве, в Санкт-Петербурге, По всей России 8 (800) 511-81-26 — это бесплатно, анонимно и профессионально!

Рекомендуем прочесть: Роспотребнадзор написать жалобу онлайн

Как оформить предварительный договор дарения: пошаговая инструкция

Процедура составления преддоговора состоит из нескольких этапов, о которых будет рассказано далее.

Шаг 1: договоренность о сделке

Сначала нужно договориться с одаряемым о сделке – не стоит забывать, что он вправе отказаться от подарка.

Рекомендуется заранее оговорить, когда будет составлена основная дарственная и что перейдет ему в собственность.

Шаг 2: составление преддоговора

Преддоговор можно оформить самостоятельно или обратиться за помощью к юристам.

В последнем случае документ будет составлен максимально грамотно. Некорректное оформление существенно повышает вероятность оспаривания сделки.

Документы

При подписании преддоговора нужно иметь при себе все документы на отчуждаемый «подарок».

В перечень основных документов входят:

паспорта сторон;
доверенность, если от имени дарителя или одаряемого действует поверенный.

Дополнительный пакет зависит от предмета сделки:

Квартира	Выписка из ЕГРН, техплан
Земельный участок	Кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН
Частный дом	Выписка из ЕГРН, документы на участок земли
Автомобиль	СТС и ПТС

Образец предварительного договора дарения

В преддоговор обязательно включаются сведения о:

Ф.И.О., адресах регистрации, паспортных данных сторон сделки;
дате составления основного договора (самый важный пункт);
подарке: адрес, стоимость, и пр.;
условиях составления и содержании основной дарственной.

В конце стороны ставят подписи. Указание даты оформления обязательно – от нее производится отсчет срока, в течение которого нужно составить дарственную.

Образец предварительного договора дарения:

Консультация по составлению документа

Шаг 3: нотариальное удостоверение

Если основной ДД подлежит удостоверению у нотариуса, то и преддоговор заверяется. В остальных случаях стороны могут обратиться в нотариальную контору по желанию.

Совет юриста: лучше заверить дарственную у нотариуса. Это упростит судебные разбирательства, если одна из сторон откажется от исполнения. Подпись нотариуса подтвердит, что даритель и одаряемый в момент совершения сделки были дееспособны, а психологическое или физическое давление не оказывалось.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 7 лет)

Кратко: стороны вправе самостоятельно составить преддоговор, а при необходимости – обратиться к нотариусу. Регистрировать сделку не нужно.

Что охватывает предварительный договор дарения

Долю квартиры

Доля квартиры – один из предметов, дарение которого может фигурировать в предварительном договоре. Как в и классическом случае, сторонами сделки выступают даритель и одариваемый. Составляя бумагу, они обязуются заключить договор дарения в определенный момент в будущем. При этом все условия предстоящей сделки могут быть заранее оговорены в бумаге, которая составляется предварительно.

Предварительный договор дарения доли в квартире

Дом

Предварительный договор дарения может быть составлен и в отношении дома.

Чтобы бумага считалась действительной, в ней необходимо указать:

информацию о взаимодействующих сторонах;
характеристику объекта недвижимости;
адрес его расположения;
дату заключения основной сделки;
дату составления предварительного договора.

Образец предварительного договора дарения недвижимости

В конце бумаги ставятся подписи сторон.

Помимо основной информации, рекомендуется вписать в документ данные о том, что владелец имущества находится в адекватном состоянии и совершает манипуляцию по доброй воле (бумагу можно дополнить соответствующими справками), а это минимизирует вероятность того, что договор будет в дальнейшем оспорен

Земельный участок

На земельный участок тоже можно составить предварительный договор дарения.

Чтобы бумага имела юридическую силу, необходимо учесть следующие моменты:

предметом договора будет выступать не земля, а намерение владельца подарить ее;
в документе необходимо отразить основные характеристики объекта недвижимости;
в обязательном порядке должен быть указан момент составления бумаги;
в договоре должна присутствовать дата заключения основной сделки;
если земля находится в ипотеке, в договоре должно присутствовать указание на данный момент.

Стороны могут отразить в договоре и другие моменты, которые посчитают важными.

Недвижимость

Оформление предварительного договора в отношении практически любого объекта недвижимости осуществляется примерно одинаково. В документе необходимо отразить намерение совершить сделку в определенный момент в будущем, а также указать срок выполнения взятых обязательств.

В обязательном порядке в документ должен быть отражен срок его составления. Так, если в бумаге не будет присутствовать даты совершения планируемой сделки, период будет назначен по умолчанию и составит 1 год.

А вот в случае отсутствия ссылки на момент заключения договора, он будет признан недействительным. По этой причине эксперты советуют проявить внимательность во время составления документа.

Расторжение предварительного договора

Преддоговор автоматически расторгается, если обязательства не исполнены в течение 1 года или иного указанного в нем срока. Рекомендуется при составлении сразу указать, при каких условиях стороны могут расторгнуть сделку добровольно.

Другие основания для расторжения:

наличие обременений: арест имущества, нахождение в залоге;
обнаружение недостатков у «подарка», о которых даритель не предупредил заранее;
совершение одаряемым умышленного преступления против жизни и здоровья дарителя.

Если не обозначить возможность добровольного расторжения в преддоговоре, аннулировать его можно в судебном порядке. Согласно ст. 445 ГК РФ, одна сторона вправе добиваться оформления дарственной через суд, если вторая от этого откажется. Подать иск о принудительном заключении сделки можно в течение 6 месяцев от даты, в которую должны были исполниться обязательства.

Коротко: нельзя просто так взять и передумать исполнять условия преддоговора – вторая сторона сможет добиться принудительного заключения через суд.

Особенности предварительного договора дарения

Главное условие, при котором дарение признается законом — это безвозмездность. Делая подарок, даритель обязан доказать, что действует безвозмездно, то есть не получает никакой выгоды от своих действий. Иначе дарственные использовались бы для различных незаконных операций — обхода налогов или завещания, нелегальной купли-продажи и даже коррупции.

Дарственную составляют так, чтобы ее условия не вызывали сомнений в отсутствии корыстных побуждений со стороны того, кто дарит — только желание отдать другому свое имущественное право. Также в ней обязательно описывается предмет дарения и обе его стороны. И предварительный договор дарения в этом смысле не отличается от основного: предмет договора полноценный и описывает все, что будет в основной дарственной.

Кроме этого, в предварительном документе оговариваются сроки, в которые составляется и официально оформляется дарственная. Без этих сроков документ теряет смысл: откладывать выполнение указанных в нем условий можно было бы бесконечно. Если не установить точный срок для заключения основного договора, согласно ст. 429 ГК РФ этим сроком будет один год с момента заключения предварительного.

Также в предварительном договоре дарения зачастую прописываются условия его дарения: иногда именно эти условия, а не сама отсрочка от дарения, и являются целью договора. Например, если даритель обязуется составить дарственную на квартиру своему внуку, но только в случае, если тот закончит обучение в университете. Тогда обе стороны выполняют обязательства друг перед другом, прежде чем подарок будет сделан. Главное — чтобы эти условия не поставили под сомнение бескорыстность сделки!

Предварительный договор — то же, что обещание подарить?

Иногда, когда существует необходимость сделать подарок с официальным оформлением, но не сразу, а через какое-то время, даритель сталкивается с двумя способами сделать это.

Первый — рассматриваемый нами предварительный договор дарения, второй — обычная дарственная, оформленная в консенсуальном виде. Если не углубляться в вопрос, эти два документа очень легко перепутать: и тот, и другой подразумевает, что дарение будет совершено, но не в момент договоренности сторон, а несколько позднее. В чем различие и как не ошибиться с выбором?

Дело в том, что консенсуальный договор дарения, в отличие от предварительного — это уже дарственная сама по себе. Срок, через который имущество перейдет в собственность одаряемого, прописан в ней, но по его окончании ничего заключать не потребуется. Когда срок действия консенсуального договора подходит к концу, одаряемый заявляет свое право на подаренное имущество.

Завершение же предварительного договора дарения означает, что необходимо заключить основной. Если этого не происходит — условия сделки считаются нарушенными, и одаряемый имеет право потребовать возмещения ущерба.

Признание предварительного договора ничтожным

Преддоговор признается ничтожным, если его содержание не соответствует правовым последствиям.

Есть и другие основания:

оформление документа недееспособным человеком;
несоответствие установленной формы;
отсутствие отсылки на предмет – намерение составить дарственную в течение определенного срока.

Суд может признать преддоговор ничтожным по заявлению одной из сторон – дарителя или одаряемого, либо третьего (заинтересованного) лица.

Судебная практика

Практика по признанию преддоговоров ничтожными или расторжению мала, но стоит рассмотреть один пример, когда требование об аннулировании сделки судом было удовлетворено:

Женщина составила преддоговор с одаряемой о составлении дарственной на земельный участок. По условиям сделки основной ДД должен быть оформлен в течение полугода. До этого момента одаряемая приехала на участок и поняла, что вести на нем строительство невозможно: в подходящем для возведения дома месте проведены высоковольтные провода, отсутствует возможность проведения инженерных коммуникаций.

Перед оформлением преддоговора дарительница уверяла, что строить на земле можно без проблем. Одаряемая обратилась в газовую службу и электросети, где ей выдали справки о запрете строительства на подаренном участке.

Одаряемая обратилась к дарительнице с письменным предложением расторгнуть преддоговор, указав причины. В течение 30 дней ответа не последовало, и тогда женщина обратилась в суд, представив доказательства. Исковые требования удовлетворены.

Функции предварительного договора дарения

Чтобы признать такую сделку недействительной, не придется обращаться в суд. Она будет по своей сути невозможна к исполнению, ведь была заключена с нарушением норм действующего законодательства. Существует целый перечень условий, при наличии которых операция может быть признана недействительной.

В обязательном порядке в бумаге должен присутствовать срок, во время наступления которого необходимо заключить договор дарения. Если дата в документе не указана, считается, что сделка по безвозмездной передаче недвижимости должна быть заключена в течение года с момента составления бумаги.