Где взять ипотеку без первоначального взноса?

Ипотечный кредит — всегда история про то, что нужно копить деньги на первоначальный взнос, скажете вы. На самом деле, это не так, ответят эксперты и приведут в пример ипотеку без внесения стартовой суммы. Domofond.ru решил разобраться в ситуации и узнать, что это за предложение, выгодно ли оно и что стоит учесть, если ипотеку брать надо, а на первоначальный взнос накоплений пока нет.

На современном рынке недвижимости предложения по ипотеке без первоначального взноса есть, но их практически единицы. Объяснение ограниченному количеству таких программ очень простое — банкам невыгодно выдавать займы без каких-либо гарантий. Ведь если заемщик обанкротится, кредитной организации придется нести расходы, связанные с продажей залоговой недвижимости, к которым могут добавиться затраты на судебные тяжбы.

«У банков действительно есть основания не доверять заемщикам, у которых нет необходимой суммы на первоначальный взнос: если человек не сумел накопить малую часть от стоимости недвижимости, серьезность его намерений и финансовая дисциплина вызывают сомнения», — рассказывает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Именно поэтому банки, предоставляющие возможность оформить ипотечный кредит без накоплений, максимально страхуют свои риски. Например, увеличивают ставку кредитования или предъявляют дополнительные требования в части страхования.

Условия ипотеки без первоначального взноса

За «ипотеку без первоначального взноса» некоторые банки часто выдают обычный потребительский кредит под залог недвижимости, но не приобретаемой, а имеющейся, и ставка легко может переваливать за 15% годовых, комментирует коммерческий директор Seven Suns Development Антон Барулин.

Кроме того, стоимость залоговой недвижимости не должна быть меньше суммы выдаваемого кредита. Поэтому потребуется доказать банку, особенно, если у вас в активе вторичное жилье, что в самом крайнем случае он действительно сможет его продать и вернуть свои деньги. Подтверждением обычно выступает отчет оценщика, платить за который придется собственнику — вам.

Еще одним гарантом залогового обеспечения могут выступать земельный участок, автомобиль, драгоценные металлы, ценные бумаги. Но каждый такой актив должен быть высоко ликвиден и привлекателен для банка в случае его продажи.

Способы взять ипотеку без первоначального взноса

Чтобы стать обладателем недвижимости, не имея крупных сбережений, используют различные программы и предложения банков.

К числу таких вариантов относят:

1. Оформление текущей недвижимости из вторички в дополнительное залоговое обеспечение.
2. Привлечение поручителей.
3. Участие в проектах с господдержкой, когда госсубсидия принимается первым взносом.
4. Акционные предложения от застройщиков и банков.

Помимо программ кредитования с нулевым взносом есть возможность оформить отдельный нецелевой заем на внесение суммы в счет ипотеки либо одолжить у третьих лиц. Путей для решения жилищного вопроса множество. Было бы желание приложить усилия и воспользоваться предоставленными шансами.

Под залог недвижимости

Когда банк говорит о возможности получить ипотеку 0 взносом, оформив в залог недвижимость, речь идет не об ипотечной квартире или комнате. Кредитору важно взять дополнительным залогом другой объект собственности, уже зарегистрированный на заемщика.

Как и ипотечное жилье, объект дополнительного залога должен быть высоколиквиден, т. е. в случае проблем с платежами его можно быстро продать для погашения задолженности. Установлены и ограничения по минимальной оценочной стоимости такого залога.

Если у клиента уже есть собственный жилой объект, можно попробовать согласовать кредит под имеющееся жилье в Россельхозбанке, Сбербанке, ВТБ и др.

Взять деньги в долг

Когда нет лишней суммы на оформление взноса, проще всего воспользоваться помощью родных. Возможно, проблема заключается в небольшой недостающей сумме, требуемой для ипотечного взноса.

Если среди окружения нет таких обеспеченных граждан, часто используют схему, когда на 1-й взнос деньги занимают в другом банковском учреждении. Оформляя потребительский заем, клиент передает их для оплаты первоначального взноса, а затем вынужден погашать долг по нецелевому кредиту с высокой процентной переплатой.

Понимая возможность применения такой схемы, некоторые банки готовы сами предоставить потребительские займы для формирования капитала для первого взноса. Например, ДельтаКредит предпочтет сам получить прибыль по потребзайму, нежели требовать от клиента взнос, кредитуемый другим учреждением.

Если нужно найти выгодные нецелевые программы, имеет смысл изучить предложения от Сургутнефтегазбанка, Росевробанка, Альфа-Банка. Периодически каждая кредитная организация запускает льготные предложения с рекордно низкими ставками.

Материнский сертификат

Многие крупные финансовые структуры работают с государственными программами. К числу таких относят и программу семейного капитала. Если банк сотрудничает с ПФР и готов использовать вместо личных средств для внесения первого взноса суммы по семейному сертификату, остается согласовать условия, при которых может состояться сделка:

• требования к объекту недвижимости, выдвигаемые ПФР и кредитором;
• сумма в пределах средств по семейному сертификату;
• гарантированное через нотариальное обязательство выделение долей всем членам семьи в купленной недвижимости.

После одобрения по заявке и выдачи всей суммы (100% от цены сделки) клиент обращается в ПФР и согласует погашение части займа средствами из маткапитала. На решение вопроса уходит около 2 месяцев.

Субсидии и льготы от государства

Помимо материнского капитала существует множество других социально ориентированных программ. В каждом регионе действуют свои программы субсидий и льготного оформления недвижимости.

Например, в Московском регионе учитель из области вправе рассчитывать на социальную ипотеку, освобождаясь от необходимости платить первый взнос. Аналогичные программы есть и в отношении других работников бюджетной сферы – врачей, ученых.

У лиц моложе 35 лет есть шанс принять участие в программах для молодых семей, когда часть средств за квартиру (до 35%) вносится из бюджета.

Воспользоваться льготами могут граждане, обратившиеся в органы соцобеспечения в регионах и получившие нужный статус.

Для военнослужащих широко применяется льготная военная ипотека, когда по истечении некоторого срока на отдельном счету накапливается сумма, отчисляемая государством. Впоследствии эти средства подлежат целевому использованию на покупку жилья, в том числе для взноса по военной ипотеке.

Акции от застройщика

В условиях спада спроса на недвижимость особенно пострадали застройщики, вынужденные бороться за каждого нового покупателя. Своим клиентам строительные компании предлагают льготные условия в виде:

• рассрочки по уплате первого взноса;
• получения скидки на сумму взноса.

Это предложение позволяет покупателям строящегося жилья оформить сделку на максимально выгодных условиях, нужно лишь регулярно отслеживать продукты, предлагаемые строительными организациями.

Заем от застройщика

Согласовать ипотеку только на новостройку будет проще, если привлечь на помощь застройщика. Заинтересованная в новом клиенте, строительная организация заключает договор с банками с целью реализации уникальных предложений, оформляемых через застройщика.

К преимуществам такого сотрудничества относят:

• выгодные параметры займа;
• индивидуальный подбор с учетом возможностей будущего собственника;
• быстрый ответ по заявке с высоким шансом одобрения.

Отсутствие потребности в предоставлении документов, подтверждающих доходы заемщика, увеличивает шансы на положительное рассмотрение заявки, а необязательность страхования дает ежегодную дополнительную экономию.

К недостаткам такого сотрудничества относят слишком короткий срок кредитования: не более 2-3 лет, а чаще – в течение года, что позволяет говорить не об ипотечном кредите, а рассрочке платежа.

Всевозможные программы банков

Падение спроса на банковские кредитные услуги вызвано общей закредитованностью населения и отсутствием свободной денежной массы. Тем не менее потребность в решении жилищных вопросов остается, и клиенты ищут наиболее выгодный вариант оформления кредитных отношений с минимальной переплатой банку.

Среди программ ипотеки можно встретить акционные или индивидуальные предложения, рассчитанные на определенные категории граждан, с учетом их профессии и возраста и т. д.

Особые требования

Из-за существующих рисков банки предъявляют повышенные требования к заемщикам, которые хотят оформить ипотеку без первоначального взноса. Так, обязательно наличие стабильного дохода, который подтверждается справкой 2-НДФЛ с места работы. Индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса вряд ли смогут получить одобрение на такой кредит, отмечает Андрей Колочинский.

Также для получения данной ипотеки важно наличие идеальной кредитной истории за последние 10 лет.

«У вас должны быть закрыты кредиты без просрочек на суммы от 500 тыс. рублей и отсутствовать займы в микрофинансовых организациях или частые запросы на их получение. Еще пристальное внимание будет уделено количеству имеющих кредитов (если они есть) на период рассмотрения заявки по ипотеке и количеству иждивенцев в семье», — рассказывает исполнительный директор кредитного агентства КМ Центр Андрей Колпаков.

Процедура и документы

Процедура получения ипотеки без первоначального взноса не отличается от процедуры получения обычной ипотеки: выбор объекта и банка — сбор документов — подача заявки — рассмотрение заявки/одобрение — сделка и ее закрытие.

Что же касается необходимых документов, здесь также стандартный пакет бумаг (паспорт, заверенная копия трудовой книжки, документы, подтверждающие семейное положение), к которому прибавляются справка 2-НДФЛ и документы на залоговое жилье. Скорее всего, потребуются бумаги, подтверждающие право собственности на это имущество, а также отчет об оценке недвижимости.

Программы господдержки

Еще одним маневром по получению ипотеки как бы без «первоначального взноса» можно назвать ситуации, в которых требования банка выполняются с помощью государственной поддержки, например с привлечением средств по программе «Молодая семья» или материнского капитала.

«С одной стороны, это не ипотека с нулевым взносом. С другой, клиент минимизирует количество собственных вложенных средств. Аналогично происходит с механизмом военной ипотеки. И первоначальный взнос, и платежи формируются из средств, поступающих на индивидуальный счет военнослужащего», — рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Первоначальный взнос по ипотеке

Первоначальный взнос по ипотеке — это часть стоимости жилого помещения, приобретаемого заемщиком с использованием кредитных средств, которую он должен иметь наличными, чтобы получить одобрение на ипотечный кредит.

Эта часть выплачивается продавцу жилья самостоятельно заемщиком, а на оставшуюся часть стоимости жилья он оформляет кредитный договор по ипотеке жилья. Заемными средствами банка заемщик рассчитается с продавцом жилья, а жилое помещение будет находиться в залоге у банка на весь период действия ипотечного договора и обременение будет снято только после полной выплаты ипотечного кредита.

Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в настоящий момент времени — 20%, средний – 30%. Причем при рассмотрении заявки на кредит минимальный размер может быть увеличен банком в зависимости от складывающихся условий кредитования.

Ипотека без первоначального взноса представляется за редким исключением.

Размер первоначального взноса значительно влияет на условия одобрения ипотечного кредита: чем выше будет первоначальный взнос, тем больше шансов для получения кредита, поскольку уменьшаются риски банка с одной стороны, и снижается нагрузка по ежемесячным платежам – с другой, что в итоге выливается в приличную экономию для заемщика.

В последнее время получили развитие программы социальной ипотеки, как на федеральном, так и на региональном уровне. Основное их достоинство состоит в том, что льготные категории заемщиков, не имеющие достаточных средств на первоначальный взнос по ипотеке, получают возможность осилить его с помощью государственных социальных выплат, например:

• Молодые семьи — участники подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015 — 2021 годы имеют право на социальные выплаты в размере не менее 30% расчетной стоимости жилья для молодой семьи, не имеющих детей, и не менее 35% для молодой семьи с детьми.
• Молодые учителя – участники региональных программ льготного ипотечного кредитования имеют право на социальные выплаты для оплаты первоначального взноса по ипотеке в размере не более 20% от расчетной стоимости жилья.
• Владельцы сертификата на материнский капитал, сумма которого ежегодно пересматривается с учётом инфляции и с 1 января 2021 года составляет 453 026,0 рублей.

Что касается владельцев сертификата на материнский капитал, то принятые законодательные изменения от 23 мая 2015 года части 6 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» распространили возможность направления средств маткапитала на уплату первоначального взноса по кредиту (займу), не дожидаясь достижения трёхлетнего возраста ребёнком, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки.

«6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей.»

Ранее до исполнения трехлетнего возраста ребенка средства материнского капитала можно было направить только на погашение основного долга и уплату процентов по уже полученному жилищному ипотечному кредиту.

Также в настоящее время почти все регионы учредили региональный материнский капитал при рождении третьего ребенка, который также можно направить на улучшение жилищных условий семьи, включая и первоначальный взнос по ипотечному кредиту.

Есть ряд и других льготных категорий граждан, которым установлены меры социальной поддержки при ипотечном кредитовании. С региональными программами льготного ипотечного кредитования можно ознакомиться на нашем портале в разделе «Социальная ипотека в регионах» по региону своего проживания.

Завышенная стоимость жилья в договоре

На рынке вторичного жилья часто можно встретить схему с завышенной стоимостью недвижимости в договоре. Пример прост: квартира продается за 4 млн руб., но на бумаге вы прописываете, что она стоит 5 млн. Далее продавец пишет расписку, что он якобы получил деньги с разницей в 1 млн. Банк рассматривает эту сумму как первоначальный взнос и выдает ипотеку на остаток на стандартных условиях.

«Нужно понимать, что это незаконно. Все аналитические документы будут выступать доказательствами подобного обмана. И есть большой риск, что банк вас разоблачит. Что будет дальше — вариантов масса: от внесения вас в черный список до возбуждения дела о мошенничестве», — предупреждает владелец строительной Максим Лазовский.

Стоит ли брать ипотеку без первоначального взноса или нет — решать вам. Однако перед тем, как окончательно определиться, рассмотрите все возможные варианты. В том числе и льготную ипотеку под 6,5%.

Какие банки дают ипотеку без первоначального взноса в новострое?

Молодые семьи предпочитают брать ипотечный кредит на квартиру в новом доме, так как условия здесь более выгодные. К примеру, процентная ставка на порядок ниже, чем при оформлении кредита в банке на вторичное жилье. Кроме того, сейчас предоставляется реальная возможность оформить кредит на жилье без первоначального взноса в новостройке, причем даже для банка этот вариант является более предпочтительным (это связано со снижением возможных рисков, связанных со страхованием объекта недвижимости). Ниже перечислены банки, которые предлагают самые выгодные программы:

• Запсибкомбанк;
• Транскапиталбанк;
• АктивКапитал Банк;
• Азиатско-Тихоокеанский Банк.

Условия здесь такие: минимальная процентная ставка — от 11% в год, максимальная стоимость жилья, приобретаемого в кредит, составляет 20 000 000 р.

Следующий список предлагает более низкую процентную ставку на ипотеку без первоначального взноса:

• Бинбанк;
• Российский Капитал;
• Банк «Санкт-Петербург»;
• Банк «ФК Открытие»;
• Нико-Банк.

Ставка — 9,75%, конечно, является более привлекательной, однако, чтобы получить на новострой кредит под такой процент, требуется предоставление другой недвижимости в качестве залога.

Необходимые документы для получения кредита на жилье без первоначального взноса (перечень идентичен для обоих списков банков):

• паспорт гражданина РФ,
• СНИЛС,
• подтверждение дохода.

Кроме того, каждый банк выдвигает свои дополнительные условия на получение кредита на жилье.

Необходимо отметить еще некоторые особенности современного ипотечного кредитования:

• Все займы выдаются исключительно в национальной валюте. Это позволяет избежать всех недоразумений, которые возникали между банками и заемщиками во время кризиса 2008 года, после которого курс доллара резко повысился, а стоимость недвижимости снизилась (о том, что будет с валютной ипотекой в этом году читайте здесь: );
• Решение квартирного вопроса при помощи ипотеки без первоначального взноса доступно только лишь гражданам РФ;
• Выгоднее всего оформлять ипотеку на квартиру в строящемся доме, как бы странно это ни звучало. Все дело в том, что приобретая еще не построенное жилье, человек экономит порядка 30-40% его стоимости. Это компенсирует те потери, которые понесет заемщик в связи с невозможностью пользоваться квартирой до тех пор, пока здание не будет введено в эксплуатацию (платить по графику необходимо будет с момента подписания договора). Но здесь нужно помнить еще и то, что в подобных ситуациях банки обычно требуют в качестве залога имеющуюся недвижимость.