Как происходит обмен квартир

Закон

Закон не запрещает нанимателям проводить процедуру размена неприватизированной квартиры. Но на самом деле вопрос решается не так просто. Поэтому таких сделок не так много. Ст. 72 ЖК РФ содержит информацию о правилах обмена муниципального жилья. Это основной закон, на который опираются в данном случае. Он гласит:

Наниматель с письменного согласия собственника муниципальной квартиры и всех проживающих лиц имеет право заниматься обменом жилого помещения на другое жилье.
Проживающие с нанимателем жильцы вправе требовать обмена занимаемой площади на другое жилье, находящееся в разных домах.
Если между нанимателем и жильцами возникли разногласия по поводу размена квартиры, каждый из них может требовать принудительный размен занимаемой жилплощади через суд.
При наличии недееспособных и несовершеннолетних членов семьи размен квартиры без согласия органов опеки не допускается.

Муниципальная квартира

Несмотря на то, что процедура приватизации длится уже более 20 лет, на сегодняшний день много муниципального жилья. Немало людей, проживающих по договору соцнайма, желают разъехаться.
Сама процедура бесплатная, за исключением случая, когда приходится обращаться в суд. Там обязательно понадобится заплатить госпошлину. Кроме того, если варианты размена подыскивает администрация, то за подобную услугу придется заплатить.

Размен неприватизированной квартиры, являющейся собственностью муниципальных органов, происходит в несколько этапов:

Поиск оптимальных вариантов. Найти подходящую квартиру сложно, так как неприватизированного жилья осталось немного. В некоторых городах администрация предлагает платную услугу по подбору вариантов жилья, что может существенно ускорить процесс.
Подготовка документации. Если нет договора соцнайма, то обязательно его заключить. Также должна отсутствовать коммунальная задолженность.
Получение согласия на размен. Разрешение дает собственник жилья. В данном случае это муниципалитет. Также требуется согласие всех дееспособных лиц, зарегистрированных на жилплощади. Если есть маленькие дети (младше 18 лет), потребуется получить разрешение в опекунском совете.
Оформление договора мены. Заключение сделки проходит не в Росреестре, а в специальных учреждениях. В их полномочиях регистрация операций размена. Ранее составленное соглашение расторгается на основании договора мены и согласия всех жильцов.
Оформление договора социального найма на новую квартиру.

Схема довольно сложная и продолжительная. Требует сбора многих документов. К тому же сделать обмен на аналогичную жилплощадь очень сложно. Поэтому приходится идти на жертву с обеих сторон. Ни одна из сторон сделки не должна брать доплату за менее выгодный вариант.

Наниматели социального жилья не вправе получать личную выгоду от квартиры с таким правовым статусом. После предоставления всех документов, процедура оформления не должна затягиваться более, чем на 10 дней. Если вопрос решается через суд, разбирательство может растянуться на несколько месяцев.

ВНИМАНИЕ! Разменять неприватизированное жилье можно только на квартиру с аналогичным правовым статусом. Обмен на приватизированную недвижимость не допускается.

Способы размена муниципальной квартиры

По закону России граждане могут разменять муниципальное жилье по двум вариантам. Это по согласию всех зарегистрированных жильцов квартиры, и если согласия нет, то через суд.

Перед обменом свою квартиру следует подготовить, покупатель для обмена найдется быстрее, если внешнее состояние будет лучше. Тем более, если в квартире будет хороший ремонт и не будет сломанных вещей, то она будет оцениваться дороже.

Имеет значение, останется ли в квартире мебель, возможно для новых жильцов это будет иметь значение. Как правило, рыночная стоимость муниципальной квартиры на 25-30 процентов ниже стоимости таких же приватизированных квартир. Если достигнуто согласие жильцов на обмен муниципальной квартиры, то далее им нужно найти другое муниципальное жилье для обмена, подготовить необходимые документы, отдать бумаги в орган муниципалитета для подготовки разрешения на обмен, далее произвести подписание договора обмена и оформить сделку. После этого происходит расторжение действующих договоров найма и подписание новых.

Размен муниципального жилья через суд

Размен муниципального жилья через суд означает получение разрешения от суда произвести обмен или заменить муниципальную квартиру, занимаемую членами домохозяйства, если кто-то из жителей квартиры против обмена.
Для проведения процедуры обмена квартиры нужно получить согласие всех членов семьи нанимателя, даже тех, кто временно отсутствует, и согласие муниципалитета. Если мы все жильцы соглашаются на процедуру обмена квартиры, то жители этой квартиры могут разъехаться.

Люди, которые живут по соседству в муниципальной квартире, по жилищному кодексу Российской Федерации имеет право требовать через суд произвести замену квартиры на другое, равнозначное ему жилье. Однако в данном вопросе согласия наймодателя, это муниципалитет, будет иметь главное значение.

Решение муниципалитета суд не всегда аннулирует, даже если речь идет о возможном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего человека.

Если в сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные граждане, то обязательно участие попечительского совета.

Попечительский совет редко дает согласие на размен квартиры, их отказ также придется опротестовать в суде.

Документы

Чтобы поменять муниципальную квартиру, нужно предоставить следующие документы:

Заявление об обмене со стороны всех зарегистрированных жильцов. При наличии несовершеннолетних лиц — согласие органа опеки и попечительства.
Единый жилищный документ (для столицы).
Справка из домовой книги. Могут потребовать предоставить документальное подтверждение из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
Договор соцнайма.
Удостоверяющие личность документы.
Набор документов, используемых во время проектирования.
Документы или заявление о наличии или отсутствии иной недвижимости.

Список приблизительный и может дополняться иными документами. Их перечень и количество зависит от установленных в конкретном городе правил. Такой же перечень бумаг должна собрать и вторая сторона сделки. После сбора всех документов и получения разрешения, жильцы обмениваемого жилья должны явиться за ордерами на новую квартиру.

Стоит отметить, что не все риэлторские конторы предпочитают связываться с разменом таких квартир. Государственные организации также не обязаны оказывать помощь в поиске жилья. В большинстве случаев проще сначала приватизировать квартиру, а потом уже заниматься ее разменом.

Единственный вариант остается в самостоятельном поиске. Более того, можно провести обмен квартиры на другой город, что не противоречит закону.

Через суд

Если все проживающие лица согласны на размен, это самый удобный и простой вариант. Но так бывает не всегда. На практике нередки случаи, когда не все прописанные лица соглашаются на такую процедуру.

Как провести сделку с неприватизированной квартирой, если один из жильцов против? И возможен ли размен без получения согласия? В данной ситуации вопрос можно решить только через суд. При этом будут рассматриваться интересы всех участников спора.

До вступления в действие нового ЖК РФ, при возникновении спорной ситуации можно было разменять жилье в принудительном порядке. Теоретически закон такую ситуацию рассматривает. Но в судебной практике в большинстве случаев по вопросу принудительного размена выносится отрицательное решение.

Для судебного процесса необходимо предоставить конкретный вариант жилья. Иначе заявление могут отклонить. Нужно быть готовым к тому, что судебное разбирательство может надолго затянуться.

ВНИМАНИЕ! Если один из жильцов не согласен с принятым решением остальных членов семьи, можно попробовать разменять только часть жилья. Однако это проблематично, поскольку вторая сторона процесса может не согласиться на такой вариант.

Как разменять неприватизированную квартиру, если один против

И второй вопрос: если мать на данный момент является резидентом Испании и согласна на размен, она может участвовать в этом как-то удаленно или обязательно личное присутствие на суде, например, чтобы осуществить принудительный размен неприватизированной квартиры из-за отца? Как разменять неприватизированную квартиру? Если обязательно, то каждый раз (при отказе или повторном обращении) или достаточно только первого раза + написания какой-либо бумаги, что я буду «представлять ее интересы» ? Спасибо.

Рекомендуем прочесть: Адрес Регистрации И Адрес Места Жительства В Чем Разница

Добрый вечер! Подскажите пожалуйста, можно ли и как разменять неприватизированную квартиру? Проблема такая: есть двухкомнатная неприватизированная квартира, в которой прописаны 3 человека (мать, отец-алкоголик и дочь, т.е — я). Вопрос: как осуществить принудительный размен неприватизированной квартиры, если отец против приватизации и размена? Я так поняла, что разменять неприватизированную квартиру почти нереально, а принудить к приватизации человека против его воли нельзя. Так что же в такой ситуации можно сделать?

Когда нельзя разменять

Ситуации, когда размен квартиры не допустим:

Квартира или весь дом подлежит сносу, то есть находится в аварийном состоянии.
Проводится капитальный ремонт с последующей перепланировкой.
Со стороны собственника жилья подан иск на нанимателя для расторжения договора соцаренды.
Право на использование жилплощади оспаривается в судебном порядке.
Лицо, которое собирается заселиться в квартиру, имеет тяжелое заболевание в хронической форме.
Жилье относится к специализированному или служебному. Такие варианты сразу отпадают, потому что специализированные квартиры запрещено обменивать. Туда нельзя пускать даже на временное проживание жильцов по договору поднайма.
Имеется коммунальная задолженность за 6 месяцев и более. Такая причина является веским поводом для расторжения соглашения с нанимателем через суд.
Планируется обмен на приватизированное жилье.

Отказать в размене могут и по причине нарушений установленных норм площади или ущемления прав несовершеннолетнего ребенка. Таким образом, ответ на вопрос, можно ли разменять неприватизированную квартиру, положительный. Но такая процедура крайне сложная и требует больших затрат времени.

Советы риэлтора

Здравствуйте, подскажите пожалуйста. Вот у нас трех комнатная квартира она не приватезированна. В квартире прописанна 6 человек. Я,моя дочка, сын и они оба не совершеннолетние, брат, мама, и бабушка. Я настаиваю на размен квартиры, а они согласия не дают. Мне с двумя детьми надо где то жить. Подскажите, что мне делать. И как можно быстро разделить квартиру.

Здравствуйте. Ситуация такая: В четырехкомнатной квартире, неприватизированной прописаны 7 человек, 1 из которых не совершеннолетний ребенок. Живем как 2 разные семьи. По суду наши счета разделили и теперь на оплату приходят разные квиточки. Родственники проблемные, периодически происходят стычки, заканчивается все вызовом милиции и т.д. В приватизации они нам отказывают, а съезжать нам не куда, приходится терпеть. Как выйти из такой ситуации? если ли какие-то варианты обмена или частичной приватизации( но вроде как нет такого понятия частичная приватизация?)

Рекомендуем прочесть: Получение субсидии военнослужащим на приобретение жилья