12 вариантов ипотеки на нежилое помещение для физических лиц

Суть получения ипотеки для покупки нежилых помещений

Коммерческая недвижимость – это помещение, при использовании которого можно получать прибыль. Ими могут быть, например, офисы, склады, помещения под магазины. Приобрести такую недвижимость можно и в ипотеку, но условия кредитования при этом будут несколько отличаться от стандартной ипотеки на жилой дом. Получить кредит на покупку коммерческой недвижимости могут:

физические лица;
предприниматели;
собственники малого и среднего бизнеса.

При оформлении ипотечного кредита на коммерческую недвижимость могут возникнуть некоторые сложности. Учитывайте нюансы и детали при получении такого типа кредитования, так как процесс выдачи средств отличается от обычной ипотеки. Чаще всего сложности возникают у физических лиц, так как программы кредитования под покупку коммерческих помещений разработаны именно для поддержки бизнеса.

Можно ли взять ипотеку на нежилое помещение для физических лиц?

Сейчас кредиторы предоставляют возможность такой ипотеки не только для юридических, но и для физических лиц.
Это связано с разработкой программ, в целях поддержки малого бизнеса.

Некоторые банки даже позволяют индивидуальным предпринимателям оформить в залог не только ипотечное помещение, но и любую другую недвижимость, которая находится в их собственности.

На гараж

Физические лица и индивидуальные предприниматели могут оформить ипотеку на гараж. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) выдают целевые кредиты именно на покупку или постройку гаражей.
Разумеется, такая ипотека есть не во всех банках, однако в таком случае, Вы можете оформить обычный потребительский кредит.

Обратите внимание! Гаражи не являются объектами недвижимости сами по себе. Они связаны с земельным участком, на котором расположены. Помимо того, гараж должен, как минимум, иметь фундамент, чтобы считаться объектом недвижимости.

Также, согласно закону, можно взять в ипотеку даже обычное машинное место. Сбербанк уже практикует выдачу таких кредитов.

Условия этой ипотеки таковы:

Минимальная сумма кредита – 45 000 рублей;
ПВ – 15% от стоимости недвижимости;
Комиссия за использование средств ипотеки – 10%;
Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

С земельным участком

Согласно 69 статье 103 ФЗ, земельный участок становится залоговым имуществом, если на нем расположен приобретаемый в ипотеку дом.
Но есть и случаи, в которых можно взять ипотеку, и не отдавать в залог земельный участок:

Если это муниципальная или федеральная собственность;
Если площадь участка меньше, чем установленная в регионе;
Недвижимость находится на праве постоянного пользования.

Подробнее ознакомиться с ипотекой на земельный участок можно в этой статье.

Недвижимость коммерческого назначения

Физическим лицам труднее купить недвижимость коммерческого назначения, чем юридическим.
Дело в том, что юридические лица в принципе оформляют кредиты по повышенной ставке, а если позволить оформить такую ипотеку физическому лицу, то банк потеряет свои деньги.

Такие кредиты чаще выдаются:

Для ИП;
Владельцам ферм;
Собственникам малого бизнеса;
Руководителям компаний.

Таким образом, в таком случае, банк тщательно проанализирует деятельность компании, которая берет ипотеку. То есть, физическое лицо (к примеру, руководитель ООО) должен предоставить не только стандартный пакет документов, но и бумаги компании.

Обратите внимание! В связи с особенностями законодательства РФ, для банков выдача кредитов на покупку коммерческой недвижимости сопровождается трудностями. Хотя бы потому что передача нежилой недвижимости в залог от физического лица – довольно специфический, с точки зрения закона, процесс. Поэтому каждый случай стоит рассматривать индивидуально.

Чаще, такие кредиты сопровождаются ужесточенными для заемщика условиями.

Рекомендуем к просмотру:

В большинстве своем:

Процентная ставка по ипотеке может быть от 11,5% до 20% годовых;
Сумма кредита от 150 000 до 200 000 000 рублей;
Первый взнос по ипотеке не менее 20%
Срок кредита – от 5 до 15 лет;
Здание, в котором расположено помещение, должно быть капитальным;
Не должно быть никаких обременений на право собственности.

Особенности коммерческой ипотеки

Физические лица, которые решат оформить ипотеку на коммерческую недвижимость, столкнутся с некоторыми особенностями:

Повышенная процентная ставка, по сравнению с ипотекой на квартиру.
Период кредитования значительно меньше – до 10 лет, а не 15-25.
Первоначальный платеж больше – от 30%, при классической ипотеке можно найти предложения и от 10-15%.
К заемщикам предъявляют больше требований.
При приобретении недвижимости участок земли тоже становится частью обеспечения.

Как и при классическом ипотечном кредитовании, в этом случае недвижимость, становится залогом. До завершения выплат банку права заемщика на распоряжение имуществом будут ограничены.

Оформление залога происходит так: продавец получает предоплату, передает права собственности новому владельцу и недвижимость становится залогом. После этого заключают кредитный договор, прежний владелец получает оставшиеся деньги.

Условия предоставления кредита

Кредиторы могут устанавливать любые требования и условия, так как законодательством это никак не ограничивается. Поэтому каждый банк может предъявлять свои требования, и для большей точности, стоит напрямую обратиться с этим вопросом к сотруднику банка.
Физические лица могут получить ипотеку на нежилое помещение только на таких условиях:

Физическое лицо является индивидуальным предпринимателем;
Собственником бизнеса, одним из учредителей или крупным акционером;
Действующим топ-менеджером в ООО;
Заемщик должен быть гражданином РФ;
У этой фирмы должна быть хорошая репутация;
Компания должна быть расположена в регионе нахождения банка;
Предприятие зарегистрировано в РФ и платит налоги.
Нужно быть в возрасте от 21 года до 65 лет;
Площадь недвижимости должна быть не меньше 150 квадратных метров;
Объект находится в регионе расположения банка;
Это капитальная постройка;
Нет обременений на собственность.

Полезное видео:

Условия к получателям коммерческой ипотеки

Банки могут выдвигать разные условия оформления ипотеки, законодательством требования не регулируют. Чаще всего при оформлении коммерческой ипотеки индивидуальным предпринимателем проверяют:

наличие гражданства Российской Федерации;
возрастные ограничения – от 21 года до 65 лет;
расположение заемщика и регистрация на территории России в районе действия банка;
наличие мобильного телефона, который используется в работе, это может быть и личный номер заемщика.

Требования по ипотеке к юридическим лицам:

Срок государственной регистрации на момент подачи заявки – не менее 9 месяцев.
Общая доля участия РФ, муниципальных образований, общественных и религиозных организаций, нерезидентов, фондов в уставном капитале – до 25%.
Юридический адрес заемщика в регионе действия банка.
Фактическое расположение заемщика – в регионе действия банка.

По коммерческой ипотеке невозможно внести часть платежа за счет материнского капитала или других жилищных субсидий. Также невозможно получить имущественный вычет.

Специфика нежилого помещения

Если для юридических лиц покупка нежилого помещения – довольно стандартная и уже выверенная до мелочей процедура, то физическим лицам придется столкнуться с определенными, не всегда приятными, нюансами:

Ипотечная недвижимость в обязательном порядке станет залоговым имуществом;
Если Вы покупаете апартаменты, но прописаться в них нельзя;
Тариф на коммунальные услуги в нежилых помещениях значительно выше, поэтому обычное физическое лицо будет испытывать затруднения с их оплатой;
Для погашения кредита нельзя использовать средства или материнского капитала или любые другие жилищные субсидии;
Налоги по такой ипотеке не вычитываются.

Выдача займа

До оформления ипотеки на коммерческую недвижимость подайте заявку. Удобнее это сделать онлайн на сайте банка, но можно и в отделении. Из документов понадобятся:

паспорт гражданина Российской Федерации с постоянной пропиской;
свидетельство о госрегистрации;
свидетельство о постановке на учет в налоговой службе;
устав юрлица;
лицензии, если это обусловлено видом деятельности;
протокол о назначении руководителя;
приказ о назначении главного бухгалтера или о переводе обязанностей бухгалтера на руководителя;
бухгалтерская отчетность;
налоговые декларации;
документы о покупаемой недвижимости.

Если банк одобряет ипотеку, начинается процесс выдачи денег на покупку недвижимости. Так как законодательством не регулируется залог по коммерческой ипотеке, оформление закладной может произойти только после передачи имущества в собственность заемщика. Это создает большие риски для банка, так как получается, что на определенный срок кредит оказывается без обеспечения. Банк сначала выдает деньги, и только потом оформляет помещение в залог и страхует свои риски.

Проблемы ипотеки нежилых зданий (помещений)

Эффективность банковского кредитования во многом зависит от сотрудников юридических управлений банков, проводящих экспертизу предполагаемых сделок на предмет их соответствия действующему законодательству. Данная статья ставит своей целью попытку сформулировать некоторые основные проблемы заключения договоров ипотеки нежилого имущества и пути их разрешения.

Ипотека здания или сооружения Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК РФ).
ЗДАНИЕ (СООРУЖЕНИЕ) ИЛИ ОТДЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

В настоящее время судебная практика исходит из равнозначности правового режима зданий и помещений. Так, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 13.02.2001 по делу № А56-25828/00 указывает: так как нежилое помещение в соответствии со ст. 130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу, на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий, сооружений.

Судебная практика: Постановление Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5046/98; Постановление кассационной инстанции ФАС Московского округа от 06.05.1999 по делу № КГ-А40/1266-99; Постановление кассационной инстанции ФАС Московского округа от 03.11.1998 по делу № КГ-А40/ 2641-98.

Рекомендации: при подготовке сделки для принятия решения о необходимости залога земельного участка на текущий момент не имеет значения, предлагается ли в залог отдельное здание (сооружение) или помещение в здании.

НЕОБХОДИМОСТЬ ПОЛУЧЕНИЯ СОГЛАСИЯ СОБСТВЕННИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА ПЕРЕДАЧУ ПРАВА ЕГО АРЕНДЫ В ИПОТЕКУ

Согласно разъяснению Президиума ВАС РФ, содержащемуся в п. 5 Информационного письма от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.

Условие договора аренды об обязательном получении арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды противоречит императивной норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ, так как согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. 168 и 180 ГК РФ.

Действие п. 1.1 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», устанавливающего условие о передаче в ипотеку права аренды только с согласия арендодателя, распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений). В случае ипотеки права аренды земельного участка в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, п. 1.1 ст. 62 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не применяется.

Судебная практика: Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2005/16.10.2005 по делу № 10АП-2882/05-ГК; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2007 по делу № Ф03-А73/07-1/2748.

Рекомендации: в случае если в залог предложено здание/помещение, расположенное на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом на срок более пяти лет, необходимо запросить:

выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по земельному участку;
выписку из кадастрового плана, договор аренды (с регистрационным штампом);
доказательства уведомления собственника земельного участка с приложением доказательств, подтверждающих получение собственником данных документов (почтовое уведомление о вручении или штамп канцелярии о приеме входящего документа на уведомлении).

ИПОТЕКА БЕЗ ЗЕМЛИ
ПРАВА НА ЗЕМЛЮ НЕ ОФОРМЛЕНЫ

В случае если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками (п. 45 Совместного Постановления пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8).

Договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61).

Судебная практика: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2007/28.06.2007 по делу № 09АП-6239/2007-ГК; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2006/13.12.2006 по делу № 09АП-

16165/2006-ГК; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2007/31.01.2007 по делу № А41- К1-25771/05.

Рекомендации: договор залога недвижимого имущества соответствует требованиям законодательства — при отсутствии одновременного залога земельного участка, в случае если права Заемщика на земельный участок не оформлены. В этом случае необходимо потребовать от Залогодателя документальное подтверждение отсутствия оформленных прав на земельный участок:

выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на землю (вернее, об отсутствии таковых у собственника);
справку из Федеральной кадастровой службы (Роснедвижимость) об отсутствии прав на землю.

ОФОРМЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАЛОГ БЕЗ ОДНОВРЕМЕННОЙ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Если недвижимое имущество расположено на земельном участке, права на который оформлены договором аренды, не подлежащим государственной регистрации (договор аренды на срок менее года или договор аренды на неопределенный срок), то недвижимость может быть оформлена в залог без одновременной ипотеки земельного участка.

Данная позиция подтверждена судебной практикой. Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2007/26.03.2007 по делу № КГ-А40/1895-07: суд счел правильной позицию суда апелляционной инстанции, который отказал в признании договора ипотеки ничтожной сделкой по мотивам отсутствия одновременно с залогом нежилого здания залога прав аренды земельного участка.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что указанное здание истец приобрел на основании договора купли-продажи от 2002 года у ОАО, которому расположенный под зданием земельный участок был предоставлен в аренду сроком на три года по договору от 2001 года, заключенному с Москомземом.

Ссылаясь на положения ст. 552 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ, суд указал, что к истцу в силу закона перешло право аренды земельного участка на условиях договора аренды от 2001 года как правовое последствие приобретения недвижимого имущества. Несмотря на то, что на дату заключения договора ипотеки (залога) — 2004 год — срок договора аренды от 2001 года истек, наличие арендных правоотношений у Истца подтверждено судебными актами по делу № А40-18013/05-7-153, следовательно, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ (в том числе земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

В соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Однако апелляционный суд установил, что в соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация прав на земельный участок под заложенным зданием осуществлена третьим лицом, иных сведений о регистрации права аренды за ООО «Текнодом» не представлено.

Следовательно, у ООО «Текнодом» отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки не зарегистрированное в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1, 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), право аренды на земельный участок, расположенный под зданием, переданным в ипотеку по оспариваемому договору ипотеки (залога) от 09.12.2004 № 150/10.

Такой договор не является недействительным (ничтожным), поскольку право на земельный участок, находящийся под принадлежащими залогодателю на праве собственности помещениями, принадлежало ему по закону, но не было оформлено в натуре, поэтому не могло быть включено в спорный договор ипотеки.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД ЗАКЛАДЫВАЕМЫМ ЗДАНИЕМ ПРИНАДЛЕЖИТ СОБСТВЕННИКУ ЗДАНИЯ НА ПРАВЕ ПОСТОЯННОГО БЕССРОЧНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

Читайте также: Койку ставили на место

В соответствии со ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на сооружение или здание лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (залогодателю) об обращении взыскания на заложенное нежилое здание.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на п. 3 ст. 340 ГК РФ, согласно которому ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание.

Суд кассационной инстанции решение отменил по следующим основаниям.

Между коммерческим банком и товариществом заключен договор о предоставлении последнему кредита, который обеспечивался договором о залоге нежилого здания.

В связи с отсутствием у заемщика денежных средств кредитор реализовал свое право обращения взыскания на заложенное имущество.

Нотариальное удостоверение договора о залоге и его государственная регистрация подтверждены документами.

Кроме того, определено, что собственник заложенного здания владеет земельным участком, на котором оно расположено, на праве бессрочного пользования в соответствии с государственным актом, выданным в установленном порядке.

При таких обстоятельствах ссылка суда первой инстанции на п. 3 ст. 340 ГК РФ является неправомерной.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Такие правила содержатся в ст. 69 названного Федерального закона. Из нее следует, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Аналогичный подход к решению данного вопроса содержится в ст. 37 Земельного кодекса РФ1.

Ниже приведены судебные решения, по которым залогодержатели были лишены возможности обратить взыскание на заложенное имущество в связи с непроработкой некоторых вопросов при заключении договора ипотеки. Так как настоящая статья ориентирована на практикующих юристов кредитных организаций, надеюсь, что приведенные примеры помогут избежать осложнений при кредитовании юридических и физических лиц.

Обязательность указания в договоре залога цены каждого объекта,являющегося предметом залога

Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. При подготовке договора залога следует обратить особое внимание на обязательность указания в договоре залоговой стоимости каждого предмета залога в отдельности.

В качестве примера приведем Постановление Арбитражного суда кассационной инстанции Волго-Вятского округа от 20.06.2007 по делу № А82-14740/2006-43, суть которого сводилась к следующему.

Акционерный банк обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к ООО о взыскании задолженности по кредитному договору. Одновременно Банк просил обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество по договору ипотеки:

здание общей площадью 506,10 кв. м;
гараж общей площадью 98,10 кв. м;
земельный участок общей площадью 1751 кв. м.

Суд первой инстанции решением от 01.02.2007 удовлетворил иск в сумме заявленных требований. В обращении взыскания на заложенное имущество суд отказал. Суд посчитал, что обращение взыскания на предмет залога невозможно, так как он не является единым имущественным комплексом и в договоре залога сторонами не согласованы цены объектов залога в отдельности.
Не согласившись с принятым судебным актом, Банк обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 01.02.2007 в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество. Изучив материалы дела, доводы заявителя кассационной жалобы и возражения на них, суд округа не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При рассмотрении спора арбитражный суд установил и материалами дела подтверждается, что в обеспечение исполнения обязательства заемщика по кредитному договору банк и ООО заключили договор об ипотеке, предметом которого явились: здание, гараж, земельный участок. В соответствии с п. 1.5 договора предмет ипотеки оценивается, согласно Отчету от 06.02.2006 № 008-Н/2006 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО “Мустанг и компания” по состоянию на 01.02.2006», по рыночной стоимости в сумме 22 362 652 рубля.

В силу п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Как видно из договора ипотеки от 06.02.2006 № 400/05/д и материалов дела, предмет залога включает в себя несколько объектов недвижимости. Данные обстоятельства подтверждаются представленными в дело техническими паспортами на указанные объекты, свидетельствами о государственной регистрации прав и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Следовательно, вывод суда о том, что объекты недвижимости являются самостоятельными объектами и не входят в единый имущественный комплекс, соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Документов, подтверждающих иное (относительно единого имущественного комплекса), в дело не представлено. Вопреки требованиям ст. 339 (п. 1) рассмотренный договор ипотеки не содержит сведений о цене упомянутых предметов залога в отдельности, поэтому суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении требований по обращению взыскания на заложенное имущество. Довод Банка о неправильном применении судом первой инстанции правил ст. 348 ГК РФ окружной суд отклонил, поскольку основанием для отказа послужили обстоятельства, которые явились нарушением положений ст. 339 (п. 1) и 350 (п. 4) ГК РФ сторонами договора залога, такие как:

отсутствие цены предметов залога в договоре от 06.02.2006 № 400/05/д;
возможность установить начальную продажную цену объектов.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции отклонил доводы заявителя, указанные в жалобе.
Определением от 17.10.2007 ВАС РФ отказал в передаче дела на рассмотрение в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора, считая, что нарушений норм материального права и требований процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, судами не допущено.

Принятие в залог здания, которое может быть признано необходимым для производственной деятельности

ОТСУТСТВИЕ РЕШЕНИЯ АКЦИОНЕРОВ О ПЕРЕДАЧЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАЛОГ

В качестве примера приведем Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2007 по делу № А41-К1-5828/06, суть которого сводилась к следующему.

Суд отказал Банку в обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что здание, переданное в залог по договору ипотеки, является основным средством, в котором функционирует производство Залогодателя, лишившись которого Залогодатель фактически не сможет осуществлять свою деятельность.

Акционерный банк обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по обязательствам Заемщика (Ответчик 1). Истец также просил обратить взыскание на заложенное имущество Общества (Ответчик 2/залогодатель): основные средства, принадлежащие Залогодателю, — 4-этажное производственное здание и право аренды земельного участка сроком на 49 лет с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости.

Арбитражный суд Московской области Решением от 25.10.2006 удовлетворил иск в части взыскания задолженности, в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество отказал.

Не согласившись с данным решением, Банк подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, иск в этой части удовлетворить.

Арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда, исходя из следующего.

Поскольку предметом залога по договору является недвижимое имущество, на правоотношения сторон распространяются положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предметом ипотеки могут быть предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя, помимо материально-вещественных элементов — зданий, земельных участков, оборудования, сырья, готовой продукции, денежных средств, ценных бумаг и т.п., и нематериальные активы — права, требования, долги, фирменное наименование, товарные знаки и другие исключительные права (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

Особенности ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, предусматриваются ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.

Пункт 2 ст. 340 ГК РФ предусматривает, что при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором.

Состав передаваемого в ипотеку имущества предприятия и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В данном случае предметом залога по договору ипотеки является 4-этажное производственное здание общей площадью 3124,20 кв. м (включая подвальное помещение) и право аренды земельного участка под этим зданием сроком на 49 лет.

Из договора ипотеки не следует, что предметом залога явилось предприятие как имущественный комплекс.

Однако здание, переданное в залог по договору ипотеки, является основным средством Ответчика 2, в котором функционирует его производство, лишившись которого Ответчик 2 фактически не сможет осуществлять свою деятельность.

Данное Постановление по делу № А41-К1-5828/06 содержит еще одно обоснование отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

Апелляционный суд также принял во внимание, что договор ипотеки был подписан от имени Ответчика 2 директором С.В.

В материалах дела имеется протокол № 29 внеочередного общего собрания акционеров Ответчика 2, составленный датой ранее заключения договора залога, на котором акционерами общества Ш., П., Л., обладающими в совокупности 100% голосов, были приняты решения об отказе в предоставлении в залог недвижимого имущества (4-этажное производственное здание общей площадью 3124,20 кв. м), принадлежащего Ответчику 2 по кредитным обязательствам Заемщика перед Банком. Также на этом собрании было принято решение о предупреждении директора С.В. о недопустимости заключения сделки залога без одобрения акционерами и отказе в предоставлении поручительства Ответчика 2 в испрашиваемом кредите.

В материалах дела также имеется протокол № 29 внеочередного общего собрания акционеров Ответчика 2, составленный той же датой, в котором участвовали акционер П., директор и акционер С.В., принявшие решение о предоставлении в залог 4-этажного производственного здания общей площадью 3124,20 кв. м, принадлежащего Ответчику 2.

Между тем, согласно выписке из реестра акционеров Ответчика 2 по состоянию на дату составления протокола, акционерами общества на этот период времени являлись Ш., Л., П., владеющие в совокупности 100% акций общества.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие решения акционеров Ответчика 2 о передаче в залог основных средств — недвижимого имущества Ответчика 2, а также учитывая, что заложенное недвижимое имущество является зданием, в котором функционирует производство Ответчика 2, не являющееся предметом ипотеки как имущественный комплекс, апелляционный суд считает невозможным в данном случае обращение взыскания по обязательствам Заемщика на предмет залога по договору ипотеки — недвижимое имущество.

Помимо этого, в материалах дела имеется договор поручительства, заключенный между Банком и П. (поручитель), по условиям которого последний выступил в качестве поручителя перед Банком за исполнение Заемщиком всех обязательств по кредитному договору и обязался нести солидарную ответственность.

Таким образом, помимо ипотеки, кредитные обязательства Заемщика были также обеспечены поручительством, в связи с чем в данном случае суд не усматривает существенных нарушений прав истца при отказе в обращении взыскания на имущество Ответчика 2.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы в полном объеме, апелляционный суд, в связи с изложенным, находит их несостоятельными и подлежащими отклонению.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Необходимо отметить, что данное решение суда является весьма спорным и, возможно, будет отменено в случае его обжалования Банком. Однако, тем не менее, можно рекомендовать юристам, занимающимся подготовкой аналогичных сделок, обращать пристальное внимание на обстоятельства, послужившие основанием для отказа суда в обращении взыскания на заложенное имущество. Так, необходимо получать выписки из реестра акционеров на дату принятия решений о передаче имущества в залог. Также можно рекомендовать запрашивать письменный документ, в котором Залогодатель гарантирует и заверяет Банк, что недвижимое имущество не является имуществом, лишившись которого Залогодатель фактически не сможет осуществлять свою деятельность.

К сожалению, приходится констатировать, что даже получение указанных документов не гарантирует Банку стопроцентной защиты.

В заключение мы хотим привести примерный перечень документов, которые необходимы для проведения экспертизы сделки с недвижимостью.

1. Устав/учредительный договор.

2. Изменения в устав/учредительный договор.

3. Решение о создании (в случае если общество создано в процессе приватизации: решение о приватизации, план приватизации, иные имеющиеся документы).

4. Протокол о назначении исполнительного органа.

5. Свидетельство о создании.

6. Свидетельство о присвоении ИНН.

7. Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ (присвоении ОГРН).

8. Свидетельства, подтверждающие регистрацию внесения изменений в учредительные документы.

9. Свидетельства о внесении в ЕГРЮЛ записей, не связанных с внесением изменений в учредительные документы.

10. Информационное письмо Росстата о присвоении кодов статистики.

11. Копия нотариально заверенной банковской карточки.

12. Приказы о назначении лиц, указанных в банковской карточке.

13. Выписка из ЕГРЮЛ (текущей датой).

14. Документы, подтверждающие регистрацию выпуска акций (отчет об итогах выпуска акций, зарегистрированный в ФКЦБ, уведомление ФКЦБ о регистрации выпуска акций, проспект эмиссии), — для АО.

15. Выписка из реестра акционеров общества (на текущую дату), в которой должны быть указаны данные из реестра об именах всех владельцев (полном наименовании юридического лица), количестве, категории (типе) и номинальной стоимости принадлежащих им ценных бумаг, сведения о наличии/отсутствии обременений (для акционерных обществ).

16. Свидетельство о праве собственности на Объект (недвижимое имущество).

17. Договор купли-продажи Объекта (иной документ), подтверждающий переход права собственности на Объект, с приложением акта приема-передачи Объекта и доказательствами оплаты; также необходимо запросить документы по Продавцу Объекта, чтобы удостовериться в правомерности проведенной сделки (объем документов зависит от конкретной ситуации, но обязательно должен включать в себя: проверку полномочий лица, заключившего сделку, баланс, решение о продаже (крупная сделка и сделка с заинтересованностью)).

18. Технический паспорт Объекта (включая экспликацию и поэтажный план Объекта) + генплан (М 1:500 — если продается несколько зданий).

19. Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей, телефона, налога на имущество.

20. Справка об отсутствии задолженности перед бюджетом по налогам и сборам.

21. Документы, подтверждающие наличие обременений на Объект (залог, аренда, включая срок меньше года, и пр.).

22. Бухгалтерский баланс общества на последнюю отчетную дату и дату приобретения Объекта.

23. Правоустанавливающие документы на землю (договор аренды земли с приложением схемы участка, дополнительные соглашения к нему, документы, подтверждающие оплату аренды; свидетельство о праве собственности на землю, ином праве на землю).

24. Постановление о предоставлении в аренду, собственность земельного участка.

25. Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра).

26. Справка о балансовой стоимости земельного участка.

27. Заключение о рыночной оценке Объекта, составленное независимым оценщиком.

28. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на текущую дату (о принадлежности Объекта и земельного участка).

29. Решение собственников о приобретении Объекта и земельного участка (если он в собственности) (с указанием о крупной сделке или сделке с заинтересованностью, если она таковой является).

30. Справка о балансовой стоимости Объекта.

Отметим, что указанный перечень не является исчерпывающим. По предоставлении указанных документов и проведении их анализа могут быть запрошены дополнительные документы.

1 Постановление Президиума ВАС РФ от 29.04.1997 по делу № 3923/96.

Способы получения коммерческой ипотеки

Существует несколько схем оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

Через договор купли-продажи. Покупатель выплачивает продавцу часть суммы, банк дает гарантию получения оставшихся денег. После этого права собственности регистрируют на покупателя. Между заемщиком и банком заключают договор и оформляют недвижимость в залог. Банк выдает заемные средства, и покупатель перечисляет их продавцу.
По предварительному договору. Покупатель выплачивает часть суммы продавцу. Недвижимость оформляют в собственность заемщику и в залог банку. Банк выплачивает оставшуюся сумму продавцу.
Выкуп юридическим лицом. Сначала создают компанию-пустышку. Недвижимость оформляют в залог этой компании. Заемщик выкупает акции компании, то есть оплачивает кредит. Когда он выкупит все акции, собственность компании перейдет ему.
Оформление на физическое лицо. Ипотеку оформляет частное лицо – собственник бизнеса. Банк оценивает платежеспособность заемщика и его активов. Оценивают также деятельность компании. После этого банк выдает кредит.

Любым из этих способов можно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость.

Порядок оформления

При оформлении ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости тщательно рассматривается история заемщика. Этот достаточно непростой процесс связан с несовершенством соответствующего законодательства. Следует отметить, что на объект недвижимости не может быть наложено залоговое обременение до момента передачи права собственности от продавца к покупателю.

При возникновении подобной ситуации, значительно увеличивается риск для всех сторон сделки, в том числе и для финансового учреждения, который выдает кредит. С целью минимизации опасности для собственных средств, финансовые учреждения разработали специальную схему оформления ипотеки, которая состоит из трех этапов:

Изначально происходит оформление сделка купли-продажи, а затем залог. Сумма выдается продавцу после оформления залога уже на нового владельца.

Сначала оформляется залог на объект еще при старом владельце, а затем постепенно происходит передача права собственности и повторное обременение.

Передача коммерческой недвижимости в собственность юридическому лицу осуществляется после приобретения у продавца права владения данным юрлицом.

Плюсы и минусы коммерческой ипотеки

У коммерческого кредита можно выделить несколько минусов:

Длительный срок ожидания решения банка. Обычно ответ приходит не раньше, чем через 5 дней. Но во многих ситуациях рассмотрение заявки может растянуться и до двух недель. Это обусловлено тем, что банк проверяет не только самого заемщика, но и его бизнес и недвижимость.
Некоторые банки берут комиссию за рассмотрение заявки на оформление коммерческой ипотеки.
Такой вид кредитования чаще предлагают оформить только в больших городах. В небольших населенных пунктах такая ипотека чаще недоступна.

Преимущества ипотеки на коммерческую недвижимость:

некоторые банки позволяют заемщикам взять отсрочку по выплате ипотеки на срок до 6 месяцев или года;
можно выбрать разные схемы оплаты долга: равными платежами или сезонными выплатами, это особенно выгодно тем компаниям, которые зависят от времени года;
некоторые банки не обязывают оформлять закладную по ипотеке.

Брать коммерческую ипотеку желательно только тогда, когда есть выгода для конкретного предприятия. Иначе ввязываться в долгосрочный кредит с залогом недвижимости может быть нецелесообразно.

Росбанк

В рамках кредитования есть 2 программы:

Кредит на покупку машиноместа/гаража, где процент будет от 8,25% в год, а первый взнос – от 30% годовых, срок – 10 лет.
Заем на апартаменты, где аванс – от 20% и ставка от 8,25% годовых, но зато максимальный период обслуживания долга составляет 25 лет.

РАССЧИТАТЬ КРЕДИТ:
Ставка % в год:
Срок (мес.):
Сумма кредита:
Ежемесячный платеж:
Всего заплатите:
Переплата по кредиту

Воспользоваться нашим расширенным калькулятором с возможностью построения графика платежей и расчета досрочного погашения вы можете на этой странице.

Большая часть крупных российских банков готовы выдать кредит на нежилое здание. Их предложения пользуются спросом, ведь дают возможность обычным заемщикам приобрести коммерческий объект без дополнительной волокиты с привлечением юрлица.

Если вы хотите узнать, куда лучше вложить деньги, чтобы заработать в этом году, тогда пройдите по этой ссылке.Если вас интересуют вклады, то ознакомиться с лучшими предложениями банков вы можете здесь.

08.08.2019 Информация об авторах | Рубрика: Ипотека | Недвижимость

Какой банк лучше выбрать

В каком банке лучше оформлять коммерческую ипотеку, зависит от того, какие параметры кредита наиболее важные. Например, если нужен минимальный первоначальный взнос, сравнивайте этот параметр по предложениям разных банков. Если важнее размер процентной ставки, ищите банк, по этому критерию. Также учитывайте, что на размер процентной ставки влияют доходы, кредитный рейтинг, устойчивость бизнеса и качество залога.

Выбирайте наиболее подходящие условия банка и оформляйте заявку. Это можно сделать онлайн на официальном сайте. Ожидание ответа кредитора может затянуться до нескольких дней. Значительно повышает шансы на одобрение кредита наличие поручительства или залогового имущества, которое уже находится в собственности потенциального заемщика. Тогда риски банка уменьшаются, и он готов идти на уступки клиенту – снижать процентную ставку, уменьшать размер первоначального взноса или продлевать максимальный срок коммерческой ипотеки.

Особенности процедуры

Для юрлиц схема покупки нежилого здания – стандартная операция, а вот физическим лицам придется ожидать следующего:

При покупке апартаментов в них нельзя прописаться.
Недвижимость станет выступать обеспечением по займу (но это есть и в предложениях для частных лиц).

Актуальные предложения

Банк	% и сумма	Заявка
Газпромбанк Ипотека	7,5% До 60 млн. руб.	Прямая заявка
Альфа Банк Ипотека	5,99% До 45 млн. руб.	Прямая заявка
Росбанк Быстрое решение	6,39% до 25 млн. руб.	Прямая заявка
Банк Открытие Большая сумма	6,5% До 150 млн. руб.	Прямая заявка
ЕКапуста А может лучше займ под 0%?	до 30 000 руб 0% первый займ на 21 день	Прямая заявка

Кредит без отказаКредит с просрочкамиСрочно по паспортуЗаймы под 0%Работа в Яндекс.ТаксиЯндекс.Еда курьер до 3400 руб/день!

Коммуналка в разы дороже, так как для предприятий действует свои тарифы.
Воспользоваться маткапиталом, жилищными субсидиями невозможно.
Нельзя будет провести вычет налогов.

Весь процесс коммерческой ипотеки контролируется ФЗ № 102. Хотя даже он не рассказывает про все мелочи процесса, только обобщенную информацию. Весь указанный регламент больше относится к вопросам залоговой недвижимости.