Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

В современном обществе арендные отношения до сих пор имеют широкое распространение. Это касается не только компаний, но и частных лиц. Предприятия часто осуществляют свою деятельность на арендованных площадях. В процессе работы проводятся улучшения пространства в соответствии с потребностями.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону. Это быстро и бесплатно!

Общие сведения о неотделимых улучшениях

К группе неотделимых улучшений относят изменения в качестве, из-за которых объект становится ценнее. На что направлены такие виды улучшений?

• Наличие более широкого спектра по функциональным возможностям.
• Лучше технические свойства и параметры.
• Усовершенствование.

После выполнения ремонта никаких новых качеств объекты в этом случае не приобретают. И технические характеристики не претерпевают сильных улучшений. Потому ремонт и не относится к неотделимым улучшениям.

Такими улучшениями считают:

• Техническое оснащение.
• Модернизацию.
• Реконструкцию.
• Достройку.
• Дооборудование.

Как выселить человека из квартиры? Какие основания для этого нужны читайте в материале по ссылке.

Неотделимыми изменениями считаются такие виды улучшений, которые потом нельзя будет демонтировать, либо изъять без серьёзного разрушения объекта.

Правила учёта улучшений у арендаторов

В данном случае главное требование – наличие согласия в письменной форме от арендодателя. Такое согласие оформляют в виде отдельного документа, либо как дополнительное соглашение.

Среди наиболее благоприятных ситуаций – согласие со стороны собственника не только на сам ремонт, но и на компенсацию средств, хотя бы частичную.

Тогда именно у собственника возникают обязанности по начислению амортизации. По окончании арендного срока объект недвижимости возвращают собственниками, в том числе – проведённые улучшения. Как быть с учётом налогов?

Как оформить дачу в собственность? Порядок действий смотрите в этой статье.

Этот момент важен, даже учитывая то, что изначально собственником неотделимых улучшений служит арендодатель.

Налоговые органы в этом случае требуют совершения нескольких действий:

1. Начислить НДС со стоимости улучшений согласно рыночному показателю.
2. Включение компенсационных сумм в состав реализационной выручки. Это делается на тот же день, когда подписывается акт, подтверждающий приём работы.

Неотделимые улучшения арендованного имущества.

Если расходы не компенсируются, стоит ли дальше арендовать имущество?

Тогда арендатор зачисляет неотделимые улучшения на собственный баланс. Амортизационные процессы не останавливаются всё время, пока действует арендное соглашение. Отдельно занимаются установлением срока полезного использования, на основании специально введённого классификатора.

Амортизируемые капитальные вложения не предполагают применения специальной премии. Но в суде такое положение может быть оспорено.

Входит ли балкон в общую площадь квартиры? В каком случае это нужно учитывать вы узнаете по ссылке.

Можно продлить договор аренды:

• Перезаключив договор по новой.
• Продлевая срок действия первоначального документа. Решают это составлением допсоглашения, после чего арендатор продолжает эксплуатацию имущества.

Во втором случае начисление амортизации продолжается по обычной схеме. Иначе такие начисления перестают рассчитываться, когда своё действие прекращает первый договор. Даже если не был составлен акт о непосредственной передаче самих неотделимых улучшений.

При аренде недвижимости договора со сроком в 12 месяцев и более требуют обязательной госрегистрации. Это необходимо, даже если соглашение заключено на 11 месяцев, а потом его продляют.

Иначе невозможно признать расходы, связанные с этим договором. Но в суде можно доказать, что регистрация для продлённых документов не нужна.

Как быть с потерями в остаточной стоимости?

Типичный пример – окончание арендного срока при наличии улучшений, не до конца прошедших амортизацию. Тогда остаточная стоимость улучшений не может быть учтена в расходах, связанных с налогом на прибыль.

Есть несколько вариантов действий при расторжении договора.

1. Демонтаж улучшений. Но даже в таких ситуациях не стоит ждать появления на счету стоимости остатков.
2. Когда улучшения дают собственнику на безвозмездной основе. При этом составляется акт приёма и передачи. Стоимость ценностей, переданных на безвозмездной основе, в расходах тогда учёту не подлежит.

От чего может защитить страхование дачи? Порядок страхования и условия смотрите здесь.

Имущество, подлежащее выкупу

При окончании срока действия арендного договора имущество часто выкупается арендаторами. Продолжаются ли амортизационные процессы для неотделимых улучшений в этом случае? Одно время ответ у чиновников на этот вопрос был только отрицательным.

Но в 2012 году вывод в таких ситуациях поменялся, в лучшую сторону. Но решение вопроса предполагает соединение недоамортизованных сумм с первоначальной стоимостью объекта, для которого оформляется выкуп.

Работы в арендованном помещении.

Возмещение затрат или отделение улучшений

При рассмотрении последствий осуществления разных видов улучшений следует исходить из трёх основных возможных видов ситуаций в отношениях между контрагентами сделки:

• арендатор получил согласие арендодателя на проведение улучшений (так называемый акцепт), а последний не против возместить их стоимость денежном эквиваленте;
• арендатор получил акцепт на изменения, однако собственник имущества не желает возместить их стоимость;
• арендатор не получил акцепта арендодателя на улучшения.

Последний случай наиболее простой и наиболее чётко урегулирован законодателем. В случае отделимых улучшений арендатор имеет право на их демонтаж и закрепление в своей частной собственности. Одновременно, он предоставляет (возвращает) эксплуатируемое имущество арендодателю в том виде, в котором оно было принято изначально после заключения сделки. Более сложной с правовой точки зрения является для арендатора ситуация с неотделимыми улучшениями. Важно обратить внимания на момент потери имущества и ущерб. Арендатор не может их забрать, но и на возмещение понесённых затрат он претендовать не может. Поэтому очень важен перед физическим проведением улучшений именно факт получения акцепта на это собственника имущества или лица, передающего его в аренду. Улучшения, совершённые с согласия арендодателя, могут быть признаны амортизируемым имуществом согласно ст.256 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ). Однако необходимо отметить, что собственником этих улучшений будет именно арендодатель. Согласно ст.623 ГК РФ улучшения, осуществлённые с согласия арендодателя, являются его собственностью. Более сложной является ситуация, при которой наниматель провёл некие улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя, однако последний не изъявляет желания возмещать их стоимость или отдавать последние, если они отделимы, арендатору (вне зависимости от устных договорённостей контрагентов, установленных прежде). В таком случае, наниматель не сможет получить возмещение затрат. Однако выход можно найти путём анализа налогового законодательства. В целом, процесс налогообложения имущества, касательно которого были проведены улучшения, варьируется в зависимости от трёх основных критериев:

• вида улучшения (отделимое или нет);
• наличия акцепта арендодателя на проведение улучшений;
• наличия акцепта арендодателя на возмещение затрат нанимателя.

Как проводится учёт у арендодателя, если арендатор решил улучшить имущество?

Расходы по этому вопросу отражаются в документах по тем же правилам, что и затраты, связанные с реконструкцией и достройкой, модернизацией объектов.

Такие улучшения имеют стоимость, которая может увеличивать первоначальную цену объекта. Тогда их списывают в дебет счёта 01. Учёт на этом счёте может проходить обособленно. В этом случае надо открывать отдельную инвентаризационную карточку.

При наличии компенсации прописывать траты надо с дебетом счёта 08 и кредитом счёта 60(76). Обязательно указание размера, в котором проводилась компенсация. Если же компенсация отсутствует, то применяют общий порядок.

Где выдают свидетельство о праве собственности на квартиру? Куда обращаться для получения читайте по ссылке.

Такие улучшения не учитываются в расчёте налога на прибыль. Арендодатель получает данные улучшения безвозмездно. Потому он и не вправе принять к вычету сумму НДС.

Как быть с бухгалтерским учётом?

Отдельными инвентарными объектами будут считаться неотделимые улучшения, являющиеся собственностью арендатора. Для введения их в эксплуатацию руководитель предприятия издаёт отдельный приказ.

Используя в качестве дополнения акт приёма-передачи ОС-1. И инвентарную карточку ОС6. Важное требование – соответствие между улучшениями и критериям основных средств.

1. Дебет 001. Основное арендованное средство отражается на балансе.
2. Счёт 08 используется для сбора первоначальной стоимости. Показатель имеет вид произведённых затрат, суммы по факту.
3. Тогда будет дебет 08. А кредит имеет цифры 69, 70, 10, 76, 60, 23.
4. После этого переходят к вводу в эксплуатацию. И ставят дебет 01- кредит 08.

Полезное использование определяется в зависимости от оснований общего характера. Либо оно будет примерно таким же, как и срок аренды объекта.

Имущество вместе с улучшениями переходит обратно арендодателям, когда срок действия основного соглашения заканчивается. Самим арендаторам рекомендуется относить стоимость остатков к прочим расходам.

Отдельным объектом учёта могут становиться улучшения, для которых не провели компенсацию. Этот вопрос можно решить и, увеличивая первоначальную стоимость объектов.

Как восстановить документы на квартиру в случае порчи, утери или кражи? Пошаговая инструкция в данной публикации.

Тогда проводки выглядят так.

1. Когда имущество возвращают арендодателю, ставят Кредит 01.
2. Выбытие ОС идёт по Дебету 01. Кредит 01 применяют, списывая первоначальные улучшения.
3. При списании начальной амортизации ставят Дебет 02 – Кредит 01.
4. Стоимость остатков от улучшений списывается так– Дебет 91-2, Кредит 01.
5. Если для рыночной стоимости начисляют НДС – Дебет 91 – Кредит 68.

Схема учёта.

Какие риски связаны с НДС?

Они вытекают из части положения в статье 256 Налогового Кодекса. Если при начислении налога не принять к расчёту затраты на неотделимое улучшение, то будет весьма проблематично доказать, что средства должны быть признаны объектами НДС. Контрольные органы внимательно следят за тем, как проводятся расчёты в данной сфере.

Бухгалтерский и налоговый учет неотделимых улучшений арендуемого имущества

Может ли арендатор поставить пожарную сигнализацию стоимостью 98 691 рубль на учет в составе основных средств и списать ее стоимость в бухучете в течение срока аренды — 11 месяцев? Можно ли в налоговом учете сразу списать ее стоимость на материальные расходы? Арендодатель согласен на неотделимые улучшения, расходы компенсировать не будет.

Федик Инна Леонтьевна, эксперт бухгалтерскому, налоговому и управленческому учету справочно-правого сервиса Контур.Норматив

Выводы

Часто собственники бывают заинтересованы в указании полной стоимости. Например, если необходимо легализовать прибыль перед тем, как собственник отправится в зарубежные страны. В связи с этим повышаются затраты на нотариальные услуги, связанные с объектом и оформлением документов на него.

Получение компенсации за проведение неотделимых улучшений возможно. Но только в случае грамотного регулирования вопроса, ещё в момент проведения переговоров.

Арендатор должен согласовать каждое решение с собственником объекта недвижимости. Особенно, если необходимость в улучшениях возникла уже после того, как был заключен арендный договор. Иначе никаких компенсаций по закону не предусмотрено.

Главное – не забыть, что капитальное обустройство помещения не входит в разряд неотделимых улучшений. Это условие меняется лишь в случае, если сами стороны предусмотрели другие варианты решений в договоре.

О том, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества вы узнаете из этого видео:

Вычет НДС по неотделимым улучшениям: позиция Пленума ВАС

Если арендатор планирует проводить работы по улучшению арендованного объекта, в первую очередь ему нужно выяснить, согласен ли на них арендодатель. Если да, то в договор аренды (либо дополнительное соглашение к нему, если договор аренды уже составлен) рекомендуется включить:

• описание работ, связанных с улучшением объекта аренды (напомним, здесь различают отделимые и неотделимые улучшения – ст. 623 ГК РФ);
• источник финансирования работ (далее будем говорить о неотделимых улучшениях);
• порядок определения стоимости неотделимых улучшений (в случае возмещения таковой).

Все это важно, ведь от условий договора будет зависеть вычет «входного» НДС по товарам (работам, услугам), использованным при создании неотделимых улучшений объекта аренды.

Не так давно на этом заострил внимание Пленум ВАС в Постановлении от 30.05.2014 № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость». Выводы, сделанные в п. 26 этого документа, сегодня в центре нашего внимания.

Итак, вычет «входного» НДС по неотделимым улучшениям будет зависеть от условий договора. В пункте 26 Постановления № 33 Пленум ВАС рассмотрел три возможных ситуации:

• арендодатель компенсирует стоимость неотделимых улучшений;
• неотделимые улучшения – это часть арендной платы;
• капитальные вложения в объект аренды арендатор производит помимо уплаты арендодателю арендной платы, и их стоимость не компенсируется.